2022年是楼市深度调整、房企风险加速出清的一年。2023年楼市怎么走，备受市场关注。

12月15日至16日，一年一度的中央经济工作会议在北京召开，对2023年经济工作作出全面部署。

会议提到：“当前我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大”，在此背景下，“明年要坚持稳字当头，稳中求进”，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

对于2023年楼市调控方向，中央经济工作会议再次定调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第6次定调“房住不炒”，说明投资投机性需求仍是被遏制对象。

12月15日，国务院副总理刘鹤的致辞也传递出管理基调的变化。他表示：“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”

支持住房改善

住房消费，尤其是刚性和改善性住房需求将成为2023年扩内需的重要抓手。

事实上，支持住房改善，不只是2023年的工作重点，这也是未来十几年政策支持方向。

12月14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，明确提到，坚定实施扩大内需战略，住房方面，就是要支持居民合理自住需求。

近年来改善性需求一直是购房主力。据统计，新建商品住房中，一线城市2021年三房户型成交套数占比达到约49％，较2020年占比进一步提升2.11个百分点；二线城市和三线城市三房户型成交套数占比均在55％以上，且比例均较去年有增长趋势。未来，三房户型、四房户型成交比重有望继续提升。

根据《中国人口普查年鉴2020》，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2个，平均每户居住面积达到111.18平方米。

这意味着，在“住有所居”基本需求得到满足之后，居住需求会逐步向改善性需求过渡，这是一个必然趋势。

此次会议还提出，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。去年中央经济工作会议上，首次提出“探索房地产业新发展模式”。此次“平稳过渡”的提法，意味着2023年有望出台新发展模式相关重磅政策。

关于新发展模式，此次中央经济工作会议着墨不多。但在《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》中作出详细部署，即加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制；完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给；因地制宜发展共有产权住房；完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

防范化解优质头部房企风险

本次中央经济工作会议再次强调“有效防范化解重大经济金融风险”，这是对二十大精神的进一步贯彻落实。在重大经济金融风险中，房地产风险依然是重点内容之一。

会议强调，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

李宇嘉表示，化解存量已经爆发的风险，是2023年房地产工作重点之一。但到现在，几家头部暴雷企业的风险处置并未完成，在推进资产重组、收并购等方面进展不及预期。2023年风险处置要有明确结果，以消除市场担忧，缓解市场信心和预期每况愈下的状态。留下来的企业，要改善其资产负债状况，才能从根本上建立抵挡风险的防火墙，才能实现转型和未来发展。

值得注意的是，当下，缺钱依然是大多数房企共同痛点之一，尤其是在债务违约风险攀升下，部分房企短期和中长期兑付压力仍在持续。尽管11月以来，监管部门出台多项举措稳定房地产市场，“金融16条”“第二支箭”“第三支箭”等融资支持措施先后落地，但房企资金面依然疲弱。

与此同时，房地产市场仍在下滑，距离“平稳发展”目标仍有距离。1-11月份，全国商品房销售面积同比下跌22.3％；销售金额同比下跌26.6％，比1-10月份扩大0.5个百分点。销售额跌幅大于销售面积跌幅，意味着新房价格还在下跌。

市场信心亟待恢复。近日刘鹤副总理强调“房地产是国民经济支柱行业”，“上次房地产行业被称为支柱行业还是在2003年，20年之后又被看作支柱行业，这些毫无疑问对市场有正面作用。虽然市场压力还是特别大，但政策面都在逐步向好，且政策面向好的力度、广度超出了预期和想象。”万科临时股东大会上，万科集团董事会主席郁亮表示。

房地产业面临的困境是一时的。“未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”刘鹤指出。

刚刚闭幕的中央经济工作会议是党的二十大后党中央召开的一次非常重要的会议。习近平总书记在会上发表重要讲话，全面总结了今年经济工作，深入分析了当前国内外经济形势，系统部署了2023年经济工作。中央财办有关负责同志接受新华社等媒体记者提问，围绕学习贯彻落实中央经济工作会议精神，回应当前经济热点问题。

守牢风险底线

促进房地产业健康发展

问：如何有效防范和化解一些重大经济金融风险，守牢不发生系统性风险的底线？

答：防范化解重大经济金融风险的重要思路，是做大经济实力这个分母，稀释风险这个分子。从中期看，我国最大的底气在于城镇化、工业化仍处于深入发展阶段，经济需求潜力大、发展韧性强、新的竞争优势不断形成；从近期看，最有力的依托在于保持经济合理增速，推动高质量发展，明年推动我国经济整体好转有很好的条件和基础。下一步，按照会议部署要坚持系统观念，强化底线思维，标本兼治，短长结合，统筹好化险和改革，守牢不发生系统性风险的底线。

一是关于房地产业风险。去年下半年以来，我国房地产市场明显走弱，近几个月来出现加速下滑，成为影响经济运行中一个重大风险因素。下一步要立足我国巨大需求空间支撑，持续优化需求侧管理，加大对刚需和改善性住房需求的金融支持力度。中期要研究促进房地产业健康发展的治本之策，改革完善房地产相关土地、财税、金融等基础性制度，多渠道增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，推动房地产企业转型发展，有序构建房地产健康发展新模式。

二是关于金融市场和机构风险。从市场看，受美联储及多国央行高频次加息、市场预期不稳等影响，一段时间以来一些国家股市下行、资本流出、汇率贬值等压力增大。党中央高度重视各类市场联动下行风险，在国务院金融委统筹指挥下，抓住主要矛盾，精准施策，近来我国股市、汇率、债市总体保持稳定运行。从机构看，我国大型国有金融机构的基础较为坚实，但个别中小银行、村镇银行、信托公司等较为脆弱。下一步要强化金融稳定保障体系，推动加强金融机构公司治理，严格高管、主要股东资质审核和行为监管，有效隔离产业资本和金融风险，引导金融机构找准定位，专注主业，不断夯实金融健康发展的微观基础。

三是关于防范化解地方政府债务风险。近年来，地方隐性债务规模增速总体放缓，但规模仍然较大，特别是部分地方债务压力不断增大，县市级地方政府债务尤为突出。我们坚持“开正门、堵旁门、化存量、控增量”，坚决禁止变相举债、虚假化债行为，防范地方国有企事业单位平台化，加大隐性债务处置力度。下一步要标本兼治，深化省以下财税体制改革，加大转移支付力度，加快建立地方税体系，夯实地方基本财力和自我发展能力。党政机关要坚持过紧日子。我们相信，随着明年中国经济整体好转，改革开放不断深化，市场信心得到提振，各类经济金融风险隐患会在发展中得到有效化解，重大风险处置能力会在发展中得到不断增强，不发生系统性风险的底线一定可以守住，并在此基础上推动经济行稳致远，高质量发展。

问：明年房地产政策的侧重点是什么？如何更好满足居民刚性和改善性住房需求？

答：这次会议对房地产行业风险化解和可持续发展作出重要部署。会议认为，各部门、各地方只要认识到位，工作到位，持续抓好，房地产风险可以化解，市场可以实现平稳发展。

一是要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的6成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。

二是要做好应对工作，确保房地产市场平稳发展。在前期已出台多项政策基础上，会议从供给端、预期和需求端，以及促行业新模式转型等方面作出部署。供给端方面。各地区和有关部门要扛起责任，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；继续给行业提供足够的流动性，满足行业合理融资需求；推动行业并购重组；完善相关房地产调控政策及制度。2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。预期和需求端方面。要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放；结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等住房问题；鼓励加大保障性租赁住房供给，发展长租房市场；合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。

三是要抓紧研究中长期治本之策。要深入研判房地产市场供求关系、人口变化、城镇化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。总之，要高度重视当前房地产行业的问题和风险挑战，同时要看到，我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。近期密集出台的政策措施将逐步见效，各项政策措施还将继续完善。