[摘要] 在楼市调控常态化、房地产行业集中度提高的背景下，转型已成为房地产企业近年来的重要战略思路。早在2010年，万通就启动公司架构的调整，向“吃软饭、戴绿帽、赚硬钱”的美国模式转变。目前万通房地产基金已成规模。
它肯定是一个大的必然的趋势。美国模式的核心是基金。从2012年伊始，中国出现了真正的“投资型”房地产基金。与前几年最热闹的类债型的夹层融资基金不同，投资型基金有几个特点：，投资期较长，一般会在5-7年。因为这样往往可以跨越一个经济周期，过滤掉不确定性的短期经济波动。而传统债类基金则期限较短，受短期波动影响非常大。第二个特点就是不保证，风险更大，但回报也更高。第三，基金不是针对事先确定好的单一项目进行融资，而是会分散投资到几个项目的资产组合，可以分散风险。第四，被投项目也不是事先选好的，而是会由基金管理人在约定的投资期内进行筛选、交易。所以这种投资型房地产基金在运作本质上非常类似于PE的私募股权投资基金。
其实在国外，这类房地产基金本身就是PE的一个分支，同时也是地产基金中的主流，是保险、社保、年金、捐赠基金等专业机构投资人青睐的投资方向。在中国虽处于萌芽阶段，但前景极其光明。
商业地产机遇风险并存
万通做房地产基金，对投资方向有哪些选择？
基金投资分为两个维度，一个是广度，一个是深度。广度的方面，是涵盖写字楼、商场、酒店等多种类型；深度就是指聚焦，在同一个类型中做开发、孵化、运营、管理等整个过程。目前我们主要方向为两类，一类是工业地产；一类是写字楼。这两块都力争做深做透。
城镇化概念的提出，对商业地产发展是利好消息，但由于商业地产在运作上要求相对较高，且不同城市的市场形态差别很大，这其中会不会蕴藏风险？
首先，不同地区存在着市场形态的差异。因为在过去一段时间，有些地区的经济发展较快，商业物业有所扩建，甚至过剩，也有一些地区只是刚刚开始发展，市场供应相对不足。比如说，拿上海的人均商业面积和香港比，上海甚至要高于香港，而后者是全亚洲的商业中心。在很多城市，拿在建的所有商场的面积再除以人口，得出的数字都很可怕。
其次是结构性差异，不同的区域商业物业类型的供需也是不一样的。拿写字楼来说，在中国做写字楼，北上广深等一线城市目前是比较有投资价值的，因为人口多，对地产、服务业需求很大，写字楼市场很旺。但是在300万人口以下的城市，写字楼不需要那么多。全世界的写字楼都集中在几个超大型的城市，这是一个结构化的因素。但现实是，我们看到不少二三线城市积极建设摩天大厦，但这些城市并没有这个需求；还有像北京等一些地区的写字楼产品需求很大，但供给明显不足。
如果说商业地产蕴含一定的风险，主要就存在上述两个方面。所以做商业地产的投资，一定要细分来看，结合不同区域的市场形态和结构化差异来研究。
中国证券报：商业地产的投资回报周期长，对资金实力要求比较高，且一些相对发达的城市，新增的商业地产项目较为有限。这会对商业地产的运作模式带来哪些影响？
郑沂：过去我们做商业地产，更多是做增量，即去新建项目。但从国外的房地产趋势来看，现阶段新增的商业地产项目已经非常少，而存量的商业地产投资量是非常大的。在运作中，商业地产并不是由同一家单位运作到底，而是在不同的基金手里流动。
随着中国这几年高速发展，商业地产的增量比较大，未来会逐渐转向做存量。这其中有两块具有操作空间，个是改造，即经过这么多年，一些老的存量项目定位、设计、硬件条件等不再能够满足现今的需求，这些物业需要重新盘活；第二块就是资产证券化，很多基础资产都在地产上，很多资金也对这部分资产感兴趣，因此空间很大。资产证券化也会对商业地产的操作思路带来不小的冲击。
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