义乌现象 | 垂直楼为何征服小商品经营者

有关注义乌新房市场的大概都发现了，自去年开始义乌垂直楼项目显著增多，并且不再局限于沿街小幅宅地，稠城的帝京赋、廿三里的开元里、福田的万商汇......这些项目都纷纷做起了垂直楼产品，这一极具义乌特色的产品不仅经久不衰，火热程度与豪宅相媲美，且热度隐隐有赶超其他产品的趋势。

什么是“垂直楼”？垂直楼指单一产权的商住楼，通常一楼为商铺，楼上几层为住宅，每层可以独立使用，可作为店面、仓库、工厂、住宅等形式出租，年租金可达20—40万元左右。这种建筑形式既有“天”又有“地”，可以独门独户，生产生活方便，一直以来都格外受义乌人喜爱。尽管楼市整体趋稳，但垂直楼项目却依旧卖的火热，这其中又以主城区的垂直楼产品为最，好的地段与优质的学区加持下，部分热门项目甚至供不应求，法拍垂直房也接连拍出高价。据中介透露，部分商贸城附近的垂直楼涨了大约两三百万。

而垂直楼之所以如此火爆也来源于义乌这座城市的独特性。早在2004年，义乌市的外来务工经商人口就突破了70万，超过了常住人口数量，初步显示出义乌作为国际化商业城市的强大吸引力。截至2023年底，义乌市的外来人口总数约143.3万人，外来人口占比已经达到惊人的75%以上。不断增加的人口也让这个全球小商品集散中心的土地资源更为稀缺。

义乌城景，图源义乌市融媒体中心而垂直楼产品通过纵向扩展，最大化利用有限的土地资源，满足了居住、商业和仓储的多重需求。对于义乌的小商品经营者来说，这种集多功能于一体的产品不仅解决了居住问题，还提供了商铺和仓库，极大提升了空间利用效率。这种“前店后家”或“下店上家”的模式是许多义乌人的真实写照，极大地方便了个体经营者的日常运作。同理，许多家庭企业也喜欢这种模式，将居住与商业活动集中在一栋楼内，减少了通勤时间。对于需要频繁处理生意的家庭来说，这种设计无疑是最佳选择。

图源：百度街景另外，义乌的租房市场也是独立于大环境之外。根据中指研究院数据显示，2024年1-11月全国重点50城中，有48城租金累计下跌，其中温州、杭州、厦门累计跌幅在5%以上，绍兴、福州等18个城市跌幅在3%-5%之间。分梯队来看，各线城市住宅平均租金均下跌。2024年1-11月，一线城市住宅平均租金累计下跌2.29%；二线城市平均租金累计下跌3.01%；三四线代表城市平均租金累计下跌2.38%。

图源：中指研究院更让人房东破防的是，即便租金暴跌，很多房子还是找不到租客。相反的是，义乌的租房市场非常稳，部分区域还在小幅上涨。打工人、个体经营户，这些外来人口源源不断地为义乌租房市场注入活力，从北苑、稠城，再到江东、福田，到义乌转一圈，你会发现密集排布的垂直楼，一楼几乎都做成了门面，少有空置，压根不愁租。因此在义乌，购买垂直楼然后当房东坐等收租，一直是不少人的理想生活状态。

实拍图从短期来看，垂直楼项目的火爆现象仍将持续。首先，义乌的小商品经济依然活跃，对多功能空间的需求旺盛，尤其商贸城周边，不管是租赁还是购买的需求都不少，有庞大的外来经商人口为依托，垂直楼产品便能在义乌楼市中持续占据一席之地。其次，在实打实的热销成绩面前，房企的积极开发也将进一步推动垂直楼市场的增长。当然，最重要的还是垂直楼的高投资价值和居住便利性使其在市场中具有较强竞争力。然而长远来看，垂直楼市场的持续火爆也面临一定的不确定性。随着土地资源的进一步稀缺，垂直楼项目的开发成本将上升，可能导致价格上涨，进而影响市场需求。另外，在义乌城市化的推进过程中，不排除部分区域可能出现功能分区调整，垂直楼的多功能优势或许会被削弱。近年来，购房者更加趋于理性，观望情绪浓厚，同时也开始更加注重居住品质。因此，想要在新房项目层出不穷的市场中博得购房者的青睐，房企必然要更加注重产品品质和差异化，以满足购房者的多样化需求。垂直楼项目也将求新、求变，朝着智能化、绿色化方向发展，提升居住体验和投资价值。不少项目也已经注意到了这一点，八都·万商汇以“多维业态一体相融”的创新理念，雕琢北下朱电商基地3.0升级版垂直楼，打破了传统商贸综合体的单一模式，不同的商业元素相互协同、相互促进，实现了高效的资源整合。

八都·万商汇效果图

新纪元福田金街首创双首层店面，买两开间可做五间商铺房东。联利·帝京赋打造地上7层半地下一层垂直楼，创新户户花园露台，并加入现代化物业服务，卫生、安保等多方面都有统一管理，大大提升了垂直楼居住的舒适度。

联利·帝京赋效果图

义乌垂直楼的火爆既是市场需求的反映，也是社会文化驱动的结果，这是任何一个城市都难以复制的现象。

在2025年，随着供应量的加大与房企的不断创新，垂直楼将在百花齐放的义乌楼市中迎来高光时刻。

这是义乌现象，也是义乌热度。