[摘要] 近年来，尽管对于房地产市场进行强有力的管控与措施，但面对越来越多的购房需求，可能就会遇到各种问题甚至陷阱，房产纠纷成为购房者最关心的问题之一。
近年来，尽管对于房地产市场进行强有力的管控与措施，但面对越来越多的购房需求，可能就会遇到各种问题甚至陷阱，房产纠纷成为购房者最关心的问题之一。
无论是刚需、改善、亦或是豪宅等楼盘，全都避免不了维权的“魔咒”。开盘就维权，收取茶水费、捆绑装修包、交付与实际不符，渗水发霉，交付质量不达标……各种维权问题陆续出现。
那么，如果遇到这些问题，购房人该如何有效维护自己的合法权益？
首先，需要对纠纷类型进行初步判断，定下维权策略。有些纠纷适合直接打民事诉讼，比如房屋的主体结构存在严重质量问题。民事诉讼相对直接，诉的就是开发商。
但是大部分案子却不适合上来就起诉，而且往往诉了也败诉。比如虚假宣传、货不对板等，直接提民事诉讼，胜算近乎为零。因为开发商的合同往往会对虚假宣传进行规避，司法实践对业主也是极为不利的，需要优先考虑其他法律手段，需要考虑多种法律手段组合。其次，取证要先行。不论是哪种纠纷，都务必注意做好取证工作。
以虚假宣传为例，对当初线上线下的宣传资料做尽可能的收集，比如样板间照片或视频、沙盘、楼书、户型图、效果图、和销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频等。再次，充分认识到对手的强大、强势和强硬，不要奢望对手是弱者。
恰恰相反，这种维权的对手是强大、强硬和强势的。正视困难，不可轻敌，不可报太乐观的幻想。正是因为对手的强大，所以更要充分利用法律赋予咱们老百姓的权利。
大部分的商品房纠纷光靠简单的民事诉讼往往很难实现维权目的，这个时候需要知道法律赋予咱们老百姓的权利远远不止民事诉讼上的那点权利，还有很多很多。比如有权对涉案楼盘的相关手续进行信息公开，有权对涉案楼盘的违法行为提起相关的违法查处等等。权利其实有很多。
第四，充分梳理、充分挖掘涉案项目的违法点。常规来讲，违法点分为两类，一类是看得见的，一类是不看不见。看得见的是咱们业主手头就掌握的材料可以提炼出来的。而看不见的需要采取一些法律手段进一步挖掘。发现的违法点越多谈判筹码相对越多。
第五，合法合规有效充分转化。有了违法点，不能让它躺着睡觉。可以采取一些合法合规的法律手段进行转化，变成咱们和开发商谈判的筹码。最后，谈判。其实很多的商品房纠纷最终是通过谈判解决的，上面提到的其实都是方式方法，不是目的，都是为了给谈判增加筹码。
二、开发商延期交房，业主如何维权？
这两年延期交房的案子特别多，甚至不乏一些烂尾楼。一旦遇到了开发商延期交房，作为业主，该如何维护自己的权利呢？
1、民事诉讼。可以直接起诉开发商，要求开发商承担交房的违约责任。如果违约责任约定的比较低，还可以要求按照在外租金和违约金的差额去主张损失。这种方案是最简单直接的，但是往往没法直接实现交房的目的，只能通过追究违约金或损失督促开发商尽快交房。
选择这种维权方式，合同是最重要的证据。同时，如果违约金过低，要追究额外损失的时候，在外租赁的租赁合同、租金收据、租金支付记录都是很重要的证据。尤其需要注意，支付租金的时候务必不要用现金，务必用银行转账或者微信支付宝等可查的方式转账，相关的记录都是证据。
2、信息公开调查。可以通过信息公开的方式去相关部门调取这个项目目前的建设手续，查清楚到底是什么原因不能交房，是建设问题，还是手续问题，还是开发商违规建房等等。查清楚了才好对症下药。
常见的交房有两种原因：个是资金问题。如果是资金短缺造成的，务必在做信息公开的时候特别关注下这个项目的监管资金支付情况。一般而言，大家支付的购房款是远远高于开发商的建房成本的，而大家支付房款是必须支付到监管账户的。
在项目没有完工之前，购房款只能用于房屋的建设，不能挪作他用。如果出现了资金链断裂的问题，资金监管一般肯定出了问题。第二个是违规施工导致被相关部门责令停工、处罚或者无法通过规划验收，进而造成。
3、如果通过信息公开或者其他方式发现了这个项目存在违法违规问题，可以视情况提起相关违法查处，要求相关部门履行职责，通过相关部门给开发商施加压力。对于这些违规行为就需要快刀斩乱麻，否则拖拖踏踏，很可能导致将来无法通过规划验收，自然也就无法交房。而且，即使违法交了房，只要规划验收没有通过，房产证也办不下来。
如果是因为资金出了问题，可以提起要求资金监管部门履行监管、查处职责的申请，对开发商违反资金监管规定进行调查处理。
4、如果发了相关违法查处申请以后，相关部门没有在2个月内履行自己的职责，可以依法提起相关行政诉讼，督促相关部门去履行职责，进而给开发商施加压力。
5、谈判。以上的方式方法往往只是手段，是为了推动交房而创造谈判筹码，最终通过谈判推动开发商复工交房。
三、产权证办不下来，业主如何维权？
1、民事诉讼
最简单的方式是民事诉讼，但是如果不具备办理房产证的条件，诉要求办证是没有意义的，只能诉要求对方支付办证的违约金。一般情况下，这种方案对开发商的压力不是很大，稀稀拉拉一部分人起诉，开发商其实花不了多少钱。
但是，如果广大业主都能团结起来，都去要求开发商赔偿违约金，在不少项目里，应当赔给所有业主的违约金加到一起，也不是一个小数目。有时候可以通过这种方式去逼着开发商尽快把证办下来。
2、核实原因
要核实到底是什么原因导致的房产证办不下来。是规划验收没有通过，还是因为有的房产是不能分割办证。咱们业主可以到不动产登记中心去问，也可以通过信息公开的方式去挖掘，对办理产权证的前置文件进行信息申请（如规划验收批准文件、竣工验收备案表、竣工面积实测报告等），核实下这些文件缺少哪些。查清楚了原因，才好对症下药。
如果是规划验收没有办下来，也不是没有解决方案，有时候可以通过缴纳罚款，补缴土地出让金的方式进行补救，关键还在于开发商有没有钱去补缴，愿不愿意花钱。
3、查处和诉讼
必要的时候，可以把办不下来证的问题戳破。以超规建面积导致无法通过规划验收为例，如果开发商迟迟不愿意花成本把问题解决，业主就可以以开发商违规建设为由向规划部门提起违规建设查处申请，要求对这种违规行为进行调查处理。把问题摆在台面上，如果相关部门不愿意或者不及时去解决，去处理，咱们业主还可以提起相关的诉讼。
4、全面施压
遇到产证办不下来，开发商还可能存在其它的违法违规问题。作为业主，还可以通过信息公开的方式对这个项目进行全面的调查和了解，进一步挖掘开发商的违法点。并将违法点进一步转化为谈判的筹码，给开发商施加压力，让开发商看到眼前办证的成本，进而推动产证的办理。
四、业主遭遇质量问题，如何维权？
首先要分清质量问题的层次，不同的质量问题采取的策略是不同的。
1、对于比较严重的质量问题。比如主体结构有严重问题；比如虽然不是主体结构问题，但是也已经严重影响到正常的居住，导致无法正常使用。遇到类似情况，业主可以视情况选择退房，也可以选择要求进行相应维修和赔偿。
如果是一般的质量问题，一方面可以要求开发商进行维修，同时还可以视情况拒绝收房，要求赔偿或补偿。
2、当然，很多时候，开发商是不会很配合实现咱们的目标的，需要采取一些必要的方式方法。
而不论采用什么方法，首先必须要注意做好取证工作。比如，收房的时候，一定要先验房，对质量问题一定要事无巨细地记在收房单上，并要求当时的对接人员签字确认，自己手头留存一份作为证据。
比如，发现问题要及时通过拍摄将具体的问题记录下来；通过书面函件去要求开发商履行相应义务。发书面函件时务必做好取证，务必用EMS发送，务必在邮单上写明邮寄的内容。
其次，要注意保留现场。若收房时是毛坯房，出现了比较严重的质量问题后，不要立刻装修，避免将来责任不明。
第三，务必注意保修期。商品房是有保修期的，很多部位的保修期只有2年，如果不及时提出，并要求修复，一旦保修期过了，可能再交涉就会变得更麻烦。所以一定要在保修期内提出，提出后，若在保修期内无法完成修复，保修期即使届满了，也可以相应地顺延。
第四，必要的时候，可请第三方专业机构对质量问题进行鉴定。关于鉴定，务必注意三个问题：（1）成本相对较高。（2）和开发商共同委托，否则可能会出现鉴定结果出来后，开发商不承认。当然，即使开发商不认，也不影响其鉴定结果，可以作为谈判筹码。
（3）有些鉴定机构可能不够公允。曾经有一个案子，当事人和开发商共同委托鉴定机构进行安全性鉴定，但是在出鉴定结论的时候，鉴定机构却故意回避最终的安全性等级结论，在我们一再要求下才做出结论——D级，也就是最危险等级的结论。
第五，必要的时候，可通过诉讼的方式来保护自己的权利。诉讼过程中也可以申请鉴定，而且，这个时候的鉴定是在法院主持下进行，相应的鉴定结论也更加权威。
五、买的房子烂尾或开发商遇到暴雷，业主该如何维护自己的合法权益？
这两年，暴雷的开发商不在少数，烂尾楼比比皆是，很多人买了这些开发商的房子，结果房子一直住不进去，还要每月还不少的房贷，那么，遇到这类问题，业主该如何维护自己的合法权益？
首先要认清一个基本现实：业主往往是最后知后觉，最容易房钱两空的，主要原因一般有三个：
1、一般开发商资金链断裂，民间资本和各大银行会会时间出手，时间起诉，时间查封能查封的所有财产。其中就包括很多业主购买的房屋。而相关判决一旦生效，这些民间资本和银行会时间去申请法院执行，拍卖查封的房产，尽可能划走开发商名下所有的钱。
2、开发商也往往会主动转移财产。在民间资本和银行动手之前，开发商已经先行一步。利用施工单位虚报工程款，利用员工虚报工资已经不是秘密的秘密。
3、在先天上，业主就属于弱势群体，得到信息的时间往往是最晚的，反应也是最慢的。做过不少烂尾楼的案子，接触过很多不幸购买了烂尾楼的业主，有时候特别有种恨铁不成钢的感觉。该出手的时候不出手，坐等开发商或者别的业主去折腾，梦想打顺风车，等到最后房钱两空。而且，还有不少的业主迷信信访，对信访有种迷之自信，往往错失挽回损失的良机。
所以，一旦发现自己买的房子要烂尾了，必须立刻展开行动，团结一切值得团结的业主，利用一切合法合规的法律手段。
1、尽快通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等方式查清楚这个项目的预售房款监管情况，查看监管账户上是否还有预售资金，以往收取的预售资金究竟用到哪里了？几乎所有的烂尾楼都和开发商逃避预售资金监管有关系，而咱们国家早已明确规定，所有的预售房款必须存入专项的预售房款监管账户，必须用于项目的开发商建设，一直到彻底完工，只有在完工后才能用作它用。而一般而言，房款是远远高于开发成本的。所以，如果不存在转移、挪用预售房款的情况，只要这个项目已经销售了大半，就不应当出现烂尾楼。
2、尽快提起相关的挪用预售房款资金查处申请，申请建委部门对这种违法行为进行调查处理。
3、还可以视情况提起相关的交房违约金的民事诉讼，追究相关的交房违约金。也许这个时候开发商没钱付这笔违约金，但是一定要让开发商看到其烂尾是有代价的。
4、强有力的组织至关重要。组织问题是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素。没有稳定的组织架构意味着这个维权集体是自由的、极为松散的、没有约束的，就像是一个部队没有军师旅团营连，没有严格的军纪。冲锋的号刚刚响起，就已经溃不成军。
5、的业主代表至关重要。有不少维权失败的原因就是业主代表不给力，业主代表叛变、或被收买。所以选择业主代表十分重要，一定要人品好，有时间，有头脑，愿意为大家付出。而且业主代表不能只有一个两个，一定要有多个，且人数是单数。
6、一定要有保密机制和反搭便车机制。在维权过程中，如果没有反搭便车机制，维权很容易走向失败。维权的时候，很多“聪明人”选择抱胸旁观，既不想付出，又怕承担风险。当需要冲锋的时候，“聪明人”们或高呼着冲啊，但是脚步却往后退着；或躲地远远地，悄悄地冷眼看着傻乎乎的勇士们往前冲。
当可能出现成果的时候，“聪明人”们理直气壮、心安理得地站出来了。在我们团队办理这类的案件的时候，在和购房人建立委托关系前，我们会提出一个要求：业主必须先签署保密协议和议事规则。如果业主不签署这两个文件，这个案子我们一定不会接。
7、如果楼盘彻底烂尾了，没有复活的可能，房子的状态又根本没法用，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主基本债权优先权。比如一个项目主体已经完工，这种情况不建议解除合同，可以把尽量推动复工作为目标。
8、如果楼盘前景还不错，相关的政府部门也很给力，也可以多方协商，进行重组或者另外要求一个新的开发商接盘。
所以，遇到这种情况，维权要争先，否则悔之晚矣。
六、遇到开发商虚假宣传，业主如何维权？
1、取证要先行。对当初相关的线上线下的宣传资料做尽可能的收集，比如样板间照片或视频、楼书、户型图、效果图、和销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频（官网、公众号等往往都会有）等。
2、违法查处要及时提起。遇到虚假宣传，要想从合同上找依据是很难的，开发商都是高智商，早在条款上规避掉了。往往要从监管部门入手，比如可以向市场监督局提虚假宣传的违法查处，要求履行查处职责。如果这些部门不及时履职，可以对此提起行政诉讼，督促其履职。
3、民事诉讼。如果相关行政机关对虚假宣传进行了认定和处罚，可以以此为证据，提起民事诉讼，进行索赔。在司法实践中，如果直接提民事诉讼，往往法院很难支持购房人索赔的要求。因为在《商品房预售合同》的补充协议中往往都有这么一句话：“宣传材料和销售人员的承诺不是本合同组成部分，不对房屋的价格产生影响，一切以本合同为准……”如果有了行政机关的认定，对于民事诉讼也多了一个有力的证据。
4、曲线救国，剑走偏锋。根据我们这些年办理案件的经验，在一些楼盘里，肉眼看到的虚假宣传问题往往可能只是开发商违法违规的冰山一角，背后看不见的东西可能更多。任何一个楼盘的开发从立项、拿地、规划许可，到施工、预售，再到规划验收、竣工备案……需要30项以上的手续，这些手续真的完全合法合规吗？
咱们业主可以通过信息公开申请等方式挖掘更多的问题，进而增加解决问题的筹码就像我们曾经做的一个案子，本来是虚假宣传的问题，结果一查，开发商把一层的架空层隔成了单间全给卖掉了。这个时候，我们还用只去关注虚假宣传吗？
5、谈判。在上述一项或多项工作的基础上，与开发商进行直接的沟通和谈判。
七、遇到开发商强行交房，怎么办？
在不少的项目里，商品房明明不具备交房条件，但是开发商为了规避自己的延期交房责任，强制交房。而购买人如果同意收房，那么，根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，房屋的实际转移占有，即视为房屋已交付。
如此一来，将会导致如下后果：一是购房人无法再向开发商主张交付的违约金。二是自收房之日起，购房人需要缴纳物业费。三是收房后，房屋出现质量问题就属于保修期内的保修行为。也就是说，如果房屋问题较多，整改时间较长，就会使实际的保修时间大为缩短，对购房人不利。如果遇到强制交房，可以采用以下方式维权：
1、维权先取证，取证永远是位的，对于现在房屋的现状、小区的现状做个全面取证。
2、立刻给开发商发函，要求开发商提供交房时必须具备的法定的、合同约定的相关法律文件，同时将出现的问题汇总要求答复。开发商交房时必须具备三大类条件，是法定交房条件，比如通过了规划验收、竣工验收等。第二类是合同约定交房条件，就是买卖合同中所约定的交房条件内容。第三类是客观条件，比如现场已经完工，质量也没问题。
3、立刻进行相关开发手续的政府公开信息调查，进一步核实是否具备法定交房条件。
4、对于现场发现的问题，以及通过信息公开发现的问题立刻向相关部门发违法查处申请，请求调查处理。相关部门应当在法定期限内予以调查处理，并给予答复。
5、可以结合上述情况提起相关的民事诉讼。
6、谈判。结合上述情况和开发商进行谈判沟通，进而实现维权目的。
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