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2025年是拆迁大年:两种房子将被拆!

2025-01-05 11:05:03来自北京市

DSshuofang" data-signature="读懂城市，大山老师教你如何选房！大山老师，超20年地产从业经验，数万名俱乐部会员！欢迎关注并加入大山老师粉丝团！" data-from="0" data-is_biz_ban="0" data-service_type="1">

1月3日我们新年的第一场国常会，讨论的内容是城市更新。

而且去年中央经济工作会议，全国住房工作会议，都在讨论城市更新。

由此可见，2025年是一个城市更新的大年。

2025年经济刺激内需的核心抓手就是“城市更新”了。

为什么要进行城市更新呢？

主要是因为中国大城市的老城区问题越来越明显。

如果再不进行城市更新，大城市的主城区逐渐要“平民窟化了”。

大城市的老城区主要有两个问题：

一方面是房价越来越高之后，老城区的拆迁现在是拆不动了，因为拆迁成本太高了。

很多城市现在的发展早就放弃老城区，大量去开发新城区了，让老城区自生自灭。

另外一个方面就是老城区由于拆迁困难，居民要价太高，所有的东西都越来越老。

城市管网老旧，房子老旧，各种管理脏乱差，老旧、脏乱、落后已经成为中国大城市老城区的主要印象。

人口密度还非常高，很多老旧厂房闲置，交通堵塞，导致大家现在越来越不喜欢去老城区，老城区就逐渐贫民窟化了。

这种趋势是非常危险的。

这样下去老城区搞不好就完蛋了，经济效率也越来越差。

在这种背景下，实施城市更新就迫在眉睫了。

那么，未来如何进行城市更新呢？

城市更新主要有两条线：

一条线是不拆迁，只更新改造。

最典型的就是北京的平房，不拆迁，但是要做腾退。

居民腾退之后，把这些平房改造成为商业，租金就可以更高了，经济效率提高了，城市面貌也更新了，同时居民的居住也改善了。

不拆迁，只更新改造，这条线主要针对老城区的老破小。

因为已经拆不起了，房价太高了。

国家计划在未来5年，投入4万亿来更新改造，平均每年大概是1万亿的规模。

现在像北京老城区很多商业，都在改造，变成写字楼。

像石景山的首钢园，原来是一个厂房，经过城市更新改造之后，变成了商业区和产业园，效率大大提高，挣钱了。

所以2000年之前的老破小，如果还没有进入D级危房行列，全部都是更新改造，2025年都要启动改造升级。

另外一条线就是拆迁，拆迁的房子主要是两类房子。

一类是城中村，大部分都是拆迁。

就是如果你是大城市村子里的房子，是集体建设用地，那就是可以拆，因为拆迁成本便宜。

只要拆迁成本便宜的，都可以拆，凡是拆迁成本太高了，都不会拆。

城中村就是拆迁成本最便宜的，所以城中村改造其实主要就是拆迁。

像北京五环内的城中村拆迁，成本也6-7万每平米。

要是老破小拆迁，至少要20万，城中村拆迁的成本只有老破小的30%-50%。

这些城中村拆迁之后，可以变成豪宅，可以变成商业综合体，变成产业园，都可以明显提高经济效率。

第二类拆迁的房子就是D级老破小危房。

这一轮城市更新，凡是经过体验之后，列入D级危房的老破小，统统都要拆迁。

那么，谁来认定“D级危房标准”？

当然是由本地的住房主管部门。

一旦认定是D级危房标准，就会进入拆迁。

拆迁有两种方案：

第一个方案是直接拆迁，给钱走人，货币化安置。

同时如果你是二线三四线的6层预制板房子，房龄在40年以上，大概率都会列入D级危房，这一轮大概率也是拆迁。

2025年国家给出的规模是：300个城市+100万套货币化安置和房票安置。

第二个方案是原拆原建，自己出钱，自己盖。

如果你是是一线城市老城区的危旧房，经过体验，列入D级危房，那就可能要原拆原建。

估计今年也要加大力度，自己出钱，然后政府补贴一点，原拆原建。

反正一句话，对于老城区来说，政府确实有点拆不起，只能改造，实在是房子太破，已经是D级危房，要么是政府出钱拆迁，要么就是自己出钱，原拆原建。

所以如果2025年城中村拆迁+老破小D级危房拆迁，这两种房子要被拆迁的话，那么2025年肯定是一个拆迁大年。

最关键的是，还是一个货币化安置的大年。

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