随着新纪元置业鏖战81轮成功竞得义乌江滨北路与城北路交叉口2#地块，义乌2022年的土拍迎来了翘尾收官。
自从2021年22城土地集中出让以来，土拍热度一再走低，不仅仅是率先集中供地的22城，在全国范围内的土拍热度都迎来不同程度的下降。
对于义乌来说，土地市场同样受到了很大的影响，从去年9月份开始，义乌的土地市场受到了较大打击，集中供地的风向开始向“城投拿地”+“底价成交”的形式转变。尽管如此，2021年的土地市场依然取得了全年成交面积3373亩，成交金额599亿的傲人成绩。
在2022年，因其庞大的宅地储备容量基础，以及较差的市场环境影响，义乌市明显收缩了土地供应量，全年土地出让面积约1799亩，土地出让金仅约220亿，相比于2021年，土地成交迎来腰斩。
土地与新房的关系就如同面粉和面包，充足的土地才能支持新房的供应。义乌今年土地供应量较低，且多为城投公司拿地，开发周期长，难免会影响明年的新房市场。
对于2023年来说，不管是房地产项目的投资和开发，还是后期的销售阶段，都可能会收到土地供应问题的影响。
一、土地成交量价齐跌，成交金额“腰斩”
据统计，2022年，义乌共出让大幅涉宅用地30宗，同比2021年下跌25%；土地出让总面积约1799亩，同比2021年下跌46.6%；宅地出让总金额约225亿，同比2021年下跌63.1%。
2021年2月，22城“集中供地”政策出台，改变了原有供地模式。对于金华（义乌）来说，时至今日，除2021年首两次集中拍地热度颇高之外，其余所有批次的集中拍地大多遇冷。受其影响，整体土拍热度一降再降，城投公司托底不断。
从成交楼面价上看，2022年，义乌单宗土地成交楼面价最高的是义乌市有机更新孝子祠地块三，由华润置地成功竞得，成交楼面价为24028元/㎡；其次是江东街道环城南路与篁园路交叉口东北侧地块A，由双江湖集团底价竞得，成交楼面价为22054元/㎡。
从成交总价上看，2022年出让总价最高的土地是义乌市有机更新孝子祠地块一，由义乌市绣湖置业有限公司底价竞得，成交总价300800万元；其次是义乌市有机更新秦塘地块一，由汇商置业底价竞得，成交总价210416万元。
二、城投公司托底依然为主流
据统计，在2022年义乌成功出让的30宗大幅涉宅用地中，有19宗地为城投公司托底成交。
近年来，城投公司拿地的现象比较普遍，从理论上讲，城投公司拿地保证了土地不被流拍，增强了当地房地产市场的信心，同时也在冷淡市场行情下，增加了土地出让金和财政收入。
在义乌，已经有不少城投公司开发或者合作开发的项目，例如建投集团开发的建投·秦塘府、溪畔云境，以及即将入市的莲塘府等项目均为城投公司开发打造。
此外，义乌城投公司拿完地还积极寻找实力开发商合作开发，以增加其拿地开工转化率。
但是无论是城投公司自己拿地开发，还是寻找合作公司开发，都需要更长的开发周期。久而久之，特别是在明年，随着老项目不断去化，新项目又迟迟未推出，那么势必将影响接下来的新房存量储备，进一步影响到明年的义乌房地产市场。
三、2023年新房供应及销售或受影响
2022年第三季度以来为了减少流拍，促进土地成交，多个城市在土地供应端释放利好，包括降低土拍保证金比例、延缓土地价款缴纳期限、降低配建要求等减少房企拿地压力。
但由于多数城市的楼市表现在政策一松再松的刺激下并未出现实质性转好，企业拿地态度也保持谨慎，地方城投仍在持续托底。
在此背景下，义乌推地策略转变为“小而优”，显然这一战略还是有显著成果的，可以发现，在今年义乌普遍城投公司托底的土拍之下，仍有少许地块赢得了开发商的认可，例如今年少有的两宗封顶成交的土地，以及上周多轮次竞价的稠城地块。
这些优质新项目很大可能将在明年推出入市，助力明年的市场转暖。
从存量上看，义乌市自然资源与规划局公示的“2022年第3季度义乌市存量住宅用地项目清单”显示，截止2022年第3季度，全市存量住宅用地项目57个，存量住宅用地面积316.21公顷，未动工土地面积34.21公顷；已动工未竣工土地面积282公顷，其中未销售房屋的土地面积111.78公顷。
相比于2季度存量住宅用地项目减少2个，存量住宅用地面积减少了2.5公顷，未销售房屋的土地面积增加约3公顷。
从短期看，义乌市的住宅存量还较为充足。但随着商品房用地拍卖量减少，项目不断去化，以及城投公司拿地开发周期长等因素共同影响，明年的住宅存量或将进一步变得紧张。
在“房住不炒”主基调下，明年大概率会继续推出实行“降息政策”，因城施策放松限制，增强2023年的房地产市场信心。政策利好加持，加上供应的愈发紧缺，预计明年义乌楼市将会逐渐回暖，甚至可能提前迎来楼市小阳春。
对于明年市场的走向，相信每个人都有自己的判断，无论怎样，我们都要做好迎接2023年的房地产市场的准备。
金华楼市动态2022-12-27 09:00:12来自浙江省
