拆迁户速看！金华市区2021年度城中村改造高层公寓式安置指导价明确

关于金华市区2021年度城中村改造高层公寓式安置指导价的意见

各区建设局、资规分局，金华开发区城市更新局，市直有关部门（单位）：

为做好金华市区城中村改造工作，根据《金华市区城中村改造实施办法》（金政办发〔2021〕13号）文件精神，经市政府同意，现就市区2021年度城中村改造高层公寓式安置指导价（以下简称“指导价”）明确如下意见：

一、适用范围 

指导价适用于市区城中村改造建设的高层公寓式安置房。

城中村是指市区二环路以内，村集体农用地全部或基本被征收（人均耕地低于0.2亩），但土地权属、房屋建设、村（居）民安置仍保持农村集体模式的村（社区）。对于二环路以外需整村搬迁（改造）并且村集体土地全部被征收的村（社区），经市政府同意也可列入城中村改造范围。

二、指导价确定

指导价通过测算市区近年来建设的城中村改造安置项目及类似工程案例确定，市区2021年度指导价为：建安工程价每平方米2620元；综合价每平方米3768+X元，其中X指安置地块基准楼面地价。

三、购房价确定

各区在年度指导价的基础上，可结合房屋楼层与朝向制定具体的差价率。购房价在结算时按照指导价辅以差价率执行，并报市城市有机更新和房屋征收指导中心备案。

四、其他事项

（一）车位（库）、附房、阁楼等不计入高层公寓式安置面积，按市场价购买。每户可按市场价的50%购买一个标准车位。

（二）本意见实施之前，各区已发布征收公告的，指导价按原价格执行。

（三）安置用地位于住宅用地基准地价级别Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级地以外的，建安工程价、综合价可适当优惠，报金华市区土地房屋征收工作联席会议研究确定。

（四）本意见自2021年10月25日起施行，有效期3年。原《关于印发〈金华市区城中村改造小高（高）层公寓安置指导价〉的通知》（金城改办〔2017〕11号）同时废止。

金华市住房和城乡建设局

 金华市自然资源和规划局

2021年9月23日

《金华市区城中村改造实施办法》

金华市人民政府办公室关于印发金华市区城中村改造实施办法的通知

各县（市、区）人民政府，市直属有关单位：

《金华市区城中村改造实施办法》已经市政府第73次常务会议审议通过。现印发给你们，请认真组织实施。

金华市人民政府办公室

2021年2月19日

（此件公开发布）

金华市区城中村改造实施办法

为进一步规范市区城中村改造的规划、建设和管理，改善居住环境，提升城市品质，根据有关法律法规和《中共金华市委金华市人民政府关于加快推进金华市区城中村改造工作的意见》（市委〔2013〕43号），结合市区实际，制定本实施办法。

一、总则

（一）本办法所称城中村，是指市区二环路以内，村集体农用地全部或基本被征收（人均耕地低于0.2亩），但土地权属、房屋建设、村（居）民安置仍保持农村集体模式的村（社区）。对于二环路以外需整村搬迁（改造）并且村集体土地全部被征收的村（社区），经市政府同意也可列入城中村改造范围。

本办法所称城中村改造，是指根据同期国民经济和社会发展规划、国土空间规划和土地征收成片开发方案，按照节约集约用地的原则，以高层公寓式安置和货币安置相结合的方式进行改造。

（二）市区城中村改造工作领导小组负责统筹市区城中村改造工作，组织研究制定市区城中村改造的指导性政策工作，协调解决市区城中村改造的重大问题。领导小组下设办公室（设在市建设局）负责市区城中村改造的综合协调、监督检查，组织相关部门建立完善政策体系等工作。

市发改委、市公安局、市民政局、市财政局、市人力社保局、市农业农村局、市资规局、市生态环境局、市行政执法局、市应急管理局（人防办）等部门按照各自职责，做好城中村改造相关工作。

（三）金华市人民政府依法委托各区人民政府代为行使土地征收职责，各区人民政府是本辖区城中村改造的责任主体，应当建立健全组织领导机构，全力推进本辖区城中村改造工作。

各区人民政府设立的农转居多层公寓建设管理中心、金华开发区管委会设立的城市更新局是本辖区城中村改造工作的实施主体，负责城中村改造项目立项、安置房项目建设管理等工作，业务上接受金华市城市有机更新和房屋征收指导中心的指导。

各乡镇（街道）是本辖区城中村改造的工作主体，负责城中村改造房屋征收、安置房分配、社会稳定等工作。

（四）城中村改造应当遵循“政府主导、市区联动，统一政策、协调推进，规划引导、阳光改造”的基本原则，充分调动各方面的积极性，依法保护村（社区）集体经济组织成员的合法权益，做好社会稳定风险评估工作。

城中村改造工作与“撤村建居”改制工作同步进行，有效推动农村向社区转变，农民向市民转变。

二、规划与建设

（五）各区人民政府须编制城中村改造三年实施计划，制定房屋征收年度计划，并按下列次序确定优先改造的村（社区）：

1.重点工程或公共基础设施建设项目涉及需搬迁的村（社区）；

2.城市建设规划即将开发建设的村（社区）；

3.其他列入城中村改造规划范围的村（社区）。

各区城中村改造三年实施计划和城中村改造房屋征收年度计划经各区人民政府审议通过后，于每年10月前报市建设局审核。

市建设局统一编制市区城中村改造房屋征收年度计划，报市人民政府批准后实施。未列入年度计划的项目不得启动征收工作。安置房项目供地手续未完成的，不得启动征收工作。安置房项目选址在原村庄范围的，应完成规划选址、规划设计方案后方可启动征收工作。年度计划确需调整的，须按原程序报批。

（六）自然资源部门依据已经批准的城市控制性详细规划等相关规划，核定规划条件。对安置房项目的老年活动中心、幼儿园、社区卫生中心、文化设施、垃圾分类点及中转站等配套服务设施予以优先考虑。

安置房项目建设用地的规划条件应严格控制，一般用于建设高层公寓，容积率原则上控制在2.0—2.8。

（七）城中村改造规划要做好遗存保护，允许符合要求的建筑物保留或迁入安置房项目，以传承乡村历史文化。

（八）各区人民政府必须加快城中村改造安置房项目建设，逐步建成一批规模适度、配套齐全的安置房，尽量做到“以房等人”。

各部门按照职能分工，对城中村改造安置房项目建设应当重点服务、优先安排，实行绿色通道。

（九）涉及市本级行政事业性收费，可按照权限和程序报经相应机关批准后减收、免收、缓收。

三、改造安置政策

（十）安置对象。

城中村改造以村集体经济组织为单位，安置对象包括：

1.村集体经济组织实有登记在册成员；

2.服兵役前属本村集体经济组织成员的义务兵、初级士官；

3.入学前属本村集体经济组织成员的全日制大中专院校在校学生；

4.服刑前属本村集体经济组织成员的正在改造人员。

安置对象以城中村改造启动公告之日实有登记在册的户籍人口为依据，经公示后由各区人民政府组织核实确认。

（十一）安置方式与标准。

城中村改造安置分为高层公寓式安置（土地性质为国有出让，下同）、货币安置两种方式，由安置对象自愿选择。

1.高层公寓式安置标准：以人均住宅建筑占地面积25平方米为基准，不超过1：4.3（每户限额占地面积与高层公寓式安置房建筑面积之比）确定高层公寓式安置房建筑面积；

2.货币安置标准：按现有合法建筑重置价格1：3的标准给予补偿。

村集体经济组织合法的所有用房一律采用货币安置，按现有合法建筑重置价格1：3的标准给予补偿。

（十二）安置房项目用地以招拍挂方式出让。安置房项目用地列入市区经营性用地年度出让计划，允许带方案出让，但不列入出让金收入任务统计考核。安置房项目用地的土地出让金扣除中央、省、市计提规费后全额返还给各区人民政府。

在出让公告中应明确安置房政府购买价格、面积等事项。安置房政府购买价格原则上由综合成本和项目楼面价（起始价）组成。安置房实行毛坯交付，不实行全装修。

（十三）产业发展用地。

村集体经济组织以城中村改造启动公告之日实有登记在册的户籍人口为依据，按人均不超过20平方米安排产业发展用地，用途按商业服务业用地确定，规划容积率不超过1.7，土地性质为国有出让。

产业发展用地采用货币安置方式。评估机构以城中村改造启动公告发布为时间节点，分别对安置房地块和原村庄地块进行评估，取两个地块评估结果的平均数，扣除相关规费、成本等费用后确定产业发展用地货币安置补偿金额，支付给实施城中村改造的村集体经济组织。

货币安置资金不得用于发放干部报酬、支付招待费等非生产性开支；不得出借，不得为任何单位提供经济担保。

已享受过“留地”政策的村集体经济组织原则上不再享受产业发展用地政策。

（十四）房屋征收补偿。

对已办理权证登记的合法建筑按照房屋重置价结合成新评估给予征收补偿。未经登记的建筑由建设、农业农村、自然资源、行政执法等有关部门依法认定和处理，认定结果应及时公示。对违法建筑、超过批准期限的临时建筑和暂保使用的房屋不给予征收补偿，不作为安置依据。

（十五）安置房房款结算。

安置房建筑面积在安置标准面积范围内，房款按公布的建安工程价收取，每三年调整公布。因户型关系超出安置标准面积，超出8平方米（含）以内的，房款按市场价的80%收取；超出8平方米以外的，房款按市场价收取。因户型关系不足安置标准面积，不足部分按安置房回购单价给予回购。

车位（库）、附房、阁楼等不计入高层公寓式安置面积，按市场价购买。每户可按市场价的50%购买一个标准车位。

（十六）各区人民政府应当鼓励开展安置房货币化回购安置工作。安置房回购单价由评估机构按市场价评估确定后扣减安置房建安工程价和15%的土地出让金。

（十七）安置房的不动产权证办理、交易等具体规定由市资规局、市建设局另行制定并公布实施。

四、实施程序

（十八）城中村改造按下列程序实施：

1.前期工作。各区人民政府须征得村民（社员）会议或村民（社员）代表会议三分之二以上同意，经申请同意后发布改造启动公告，公告期限不少于10个工作日。各区人民政府组织开展拟征收的城中村土地（房屋）现状调查、社会稳定风险评估等工作。改造启动公告发布之日起，有关部门暂停办理户口迁入、分户、房屋交易、翻（扩）建、装潢、核发营业执照、权属变更登记等不正当增加补偿费用的行为。

2.方案公告。各区人民政府编制城中村改造补偿安置方案并公告，公告期限不少于30日。

3.签订协议。各区人民政府或者指定的乡镇政府（街道办事处）根据批准的城中村改造补偿安置方案，与村集体经济组织、村民（社员）签订补偿安置协议。未签订补偿安置协议的比例不得超过应当签订协议总数的8%。

4.征地报批。征地前期工作完成后，各区人民政府应当及时向有批准权的人民政府逐级提出土地征收申请，申报材料按国家和省有关规定执行。

5.征收公告。征收土地方案经依法批准后，各区人民政府应当及时将批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及救济途径等内容在门户网站发布，同时在拟征收土地的乡镇（街道）、村（社区）、村民小组所在地予以公告，公告时间不少于10个工作日。对个别未签订征地补偿安置协议的，各区人民政府应当依据征地补偿安置方案和补偿登记结果作出征地补偿安置决定。

6.实施征收。宅基地和其他村庄建设用地、农用地等村集体土地依法征收为国有土地。

7.土地交付。补偿到位后，被征地的村集体经济组织应当及时交付被征土地，由城中村改造工作主体实施房屋拆除工作。

8.各区人民政府结合各自实际，按照公开、公平、公正的原则，制定安置房的选房办法。

9.后续工作。进行资产清算和档案资料的移交。

（十九）农业农村、自然资源、建设、公证机构等单位和部门，按照各自职责依法对市区二环路以内村（社区）暂停宅基地审批等相关手续办理。

五、监督管理

（二十）各区人民政府在实施城中村改造过程中应当严格审核确认安置对象、户数以及土地、规划等相关材料。对于存在弄虚作假，瞒报、漏报行为的，依法追究相应的法律责任。

城中村改造管理工作人员应当认真履行职责。存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

（二十一）城中村改造工作纳入政府年度目标考核管理。具体考核办法由市建设局另行制定。

六、附则

（二十二）各区人民政府根据本办法制定实施细则。市民政局、市财政局、市农业农村局、市资规局等部门应根据相关法律、法规、规章以及本办法的规定，加快制定、完善“撤村建居”改制工作、村集体经济股份合作制改革等相关配套政策。

（二十三）二环内重点工程或公共基础设施建设项目涉及零星房屋征收的，可参照本办法执行。

（二十四）本办法自公布之日起30日后施行。本办法实施前的城中村改造相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

《金华市区城中村改造实施办法》政策解读

一、修订背景

目前，市区城中村改造政策以《金华市区集体所有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》（金华市人民政府令第52号）和《金华市区城中村改造实施办法（试行）》（金政办发〔2014〕46号）为主。政策实施至今已有近6年时间，特别是新土地管理法颁布实施后，部分内容与现有的法律、法规不符，亟需进行修订完善。为进一步规范市区城中村改造的规划、建设和管理，改善居住环境，提升城市品质，结合市区实际，制定本办法。

二、政策法律依据

《中华人民共和国土地管理法》和《浙江省土地征收程序规定（试行）》（浙自然资规〔2020〕8号。

三、修订要点

（一）明确城中村改造范围标准。本办法所称城中村改造，是指根据同期国民经济和社会发展规划、国土空间规划和土地征收成片开发方案，按照节约集约用地的原则，以高层公寓式安置和货币安置相结合的方式进行改造。

（二）明确城中村改造责任主体。金华市人民政府依法委托各区人民政府代为行使土地征收职责，各区人民政府是本辖区城中村改造的责任主体。

（三）明确城中村改造计划编制要求。各区城中村改造三年实施计划和城中村改造房屋征收年度计划经各区人民政府审议通过后，于每年十月前报市建设局审核。市建设局统一编制市区城中村改造房屋征收年度计划，报市政府批准后实施。未列入年度计划的项目或者安置房项目供地手续未完成的，不得启动征收工作。安置房项目选址在原村庄范围内的，应完成规划选址、规划设计方案后方可启动征收工作。年度计划确需调整的，须按原程序报批。

（四）调整安置房用地供地方式。安置房项目用地以招拍挂方式出让。安置房项目用地列入市区经营性用地年度出让计划，但不列入出让金收入任务统计考核，允许带方案出让。安置房项目用地的土地出让金扣除中央、省、市计提规费后全额返还给各区人民政府。在出让公告中应明确安置房政府购买价格、面积等事项。安置房政府购买价格原则上由综合成本和项目楼面价（起始价）组成。安置房实行毛坯交付，不实行全装修。

（五）明确产业发展用地货币安置。评估机构以城中村改造启动公告发布为时间节点，分别对安置房地块和原村庄地块进行评估，取两个地块评估结果的平均数，扣除相关规费、成本等费用后确定产业发展用地货币安置补偿金额，支付给实施城中村改造的村集体经济组织。货币安置资金不得用于发放干部报酬、支付招待费等非生产性开支；不得出借，不得为任何单位提供经济担保。已享受过“留地”政策的村集体经济组织原则上不再享受产业发展用地政策。

（六）明确安置房款结算。安置房建筑面积在安置标准面积范围内，房款按公布的建安工程价收取，每三年调整公布一次。因户型关系超出安置标准面积，超出8平方米（含）以内的，房款按市场价的80%收取；超出8平方米以外的，房款按市场价收取。因户型关系不足安置标准面积，不足部分按安置房回购价给予回购。车位（库）、附房、阁楼等不计入高层公寓式安置面积，按市场价购买，每户可按市场价的50%购买一个标准车位。

（七）鼓励安置房货币化回购安置。安置房回购单价由评估机构评估确定后的市场价扣减安置房建安工程价和15%的土地出让金。

（八）明确征收实施程序。严格按照《浙江省土地征收程序（试行）》（浙自然资规〔2020〕8号）执行。

四、解读机关

金华市住房和城乡建设局。