[摘要] 2019年是值得载入义乌房地产市场发展史的一年。
2019年是值得载入义乌房地产市场发展史的一年。
这一年，在品牌开发商看好义乌市场、城市框架不断拉大、基础设施建设稳步推进、老百姓购房热情不减等多重因素助推下，义乌房地产住宅市场迎来了前所未有的爆发期，达到“”的历史新高度。
本文旨在对过去一年义乌房地产住宅市场做一次系统、全面的梳理和总结，并对背后的成因及隐藏的风险做出主客观相结合的分析，以供购房者及相关业内人士参考。
但是受限于义乌房地产市场相关数据不透明，难免有所纰漏，不足之处望大家在后台私信批评指正。
2019义乌房地产住宅市场表现
▐商品房住宅销售均价全年总体平稳
根据相关机构统计，2019年义乌商品房销售均价为20339.47元/㎡；较2018年19983.75元/㎡，微升1.78%，总体保持平稳。但下半年以来部分楼盘推出了“特价房”、“砸金蛋”等优惠措施用以吸引客户。
二手房销售均价出现小幅下探，目前二手房面临有价无市，成交量同比回落。
商品房住宅成交面积及总金额均创历史新高
2019年发放的商品房预售许可证，可谓是历年之最。
多个楼盘密集开盘，向市场推出了巨量供应。结合全年各在售楼盘对外宣传的成交金额，据有关单位统计，2019年共成交了10651套商品住宅；成交总面积为124.22万方；成交总金额为259.16亿元。同比2018年分别上升127%；98%和107%。
即便缺乏政府公开数据支撑和背书，也很容易得出2019年义乌商品住宅的成交总量及金额达到历史顶峰的结论，这也是绝大多数久居这座城市市民的共同感受。
土地使用权成交总金额创历史新高
知楼根据浙江省土地使用权网上交易系统统计，2019年，义乌共挂牌101宗土地，总面积为332.49万方，其中商住用地（含住宅用地）共64宗，土地面积达到153.38万方，较2018年下跌22.3%。
虽然土地成交面积有所减少，但据权威资料显示，截至2019年11月，义乌市土地出让权出让收入为314.8416亿元，较去年上涨49.4%。
义乌土地出让权出让收入不仅位列金华市8县市首位，是第二名金华市本级（149.8816亿元）2倍多，更位列全浙江省县级市首位，甚至超越省内部分地级市（包括下辖县）土地出让金收入总和。
例如，老油库地块就43.1亿元的出让总价成为了义乌近10年土地出让总价的“地王”。数据是无声的证明。
房企竞争格局进一步加剧
今年延续了2018年房企持续入驻义乌的大趋势，从城区到乡镇均开发了房地产项目。
而且从企业性质分类，义乌目前已经聚集了私企、国企、央企背景的房地产开发商；从企业规模看，义乌也集合了各种规模的房地产开发商。
既有隶属世界500强的房企，也有全年营收超千亿的房企，还有从周边县市过来的小型开发商，更有本土老牌房企。多家外来开发商已在义乌落下多个项目，表明深耕义乌的决心。
而今年以来市场一个显著的特点是，各个开发商之间的合作进一步加强，多个大型项目都是联合开发，这既是“抱团取暖”应对市场风险的有力举措，也反映了当下义乌房地产市场竞争格局的激烈。
事实上，更多开发商的进驻一方面有利于为义乌购房者提供更高层次、更广维度的选择，另一方面也有利于促进义乌房地产市场良性竞争格局的形成。
房企竞争加剧，将会更有利于义乌楼市的长远发展，将义乌房地产市场带向新的高度。
因质量事件产生信任危机
今年，义乌某楼盘爆出了严重的质量问题，且事件仍在持续发酵中。该事件的爆发严重削弱了购房者对大型开发商的信心和品牌认可，并由此引发了购房者对市场期房产品的质量担忧，房屋质量成为各大期房业主群最关注的话题。
受此次事件影响，部分已购期房客户开始自行组织质量监督，加深了房企与购房者之间的不信任感。
而购房意向客户在选购房产的时候也变得更趋谨慎，更倾向选择深耕本地的房地产开发公司，不再片面相信房产公司的品牌宣介。
总的来说，该事件有利于注重产品品质，在本地拥有标杆项目的房地产开发商脱颖而出，房屋口碑效应进一步放大。
楼市分化现象愈发明显
楼市分化主要包括区域分化和楼盘分化两类现象。
区域分化指不同区域的房产走势，楼盘分化指同一区域的楼盘去化率走势。
区域分化主要体现在环城线以内楼盘和各乡镇楼盘之间。
城区内部分楼盘受到短期内大量新盘入市和土地价格相对较高等因素影响，房屋售价下调空间有限，总价较高，因此销售情况并不乐观。
乡镇楼盘一方面充分发挥总价低，户型完备等比较优势，另一方面得益于近年来义乌交通基础设施的跨越式发展，城乡之间隔阂得以消除。因此受到经济承受能力较弱的刚需购房者青睐，销售喜人。
一些落地较早的知名地产商因为口碑积累了一批品牌拥趸，对购房者拥有较强的吸引力。反观一些首次进入义乌的房产开发商，即便是国内一线地产商，但由于没有实体交付的项目，无法形成品牌认可，因此在义乌也可能遇冷。
另一方面，关于产品的上，面向刚需群体的100平三房甚至四房的户型成为市场的追逐的对象，反观一些主打超大户型产品的楼盘因为高昂的总价，市场认可度较低。
投资需求进一步抑制
随着中国城市分层的加剧和国家对房住不炒政策既定方针的延续，房产已非投资理财逐渐成为大家的普遍共识。
房子正在去除投资商品属性，更多的是回归居住功能。
在不同城市体量、发展预期、行政划属等多重因素对比下，义乌购房者对义乌房价的心理顶点已经出现。
即便有经济实力和投资需求的购房者也更倾向于前往大城市投资购买房产。因此以投资为购房目地的消费群正进一步出清义乌市场。
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2019义乌住宅市场爆发增长的原因解析
城市有机更新政策，对乌楼市产生深刻影响
2019年是义乌轮城市有机更新三年行动计划的收官之年。
肇始于2016年的城市有机更新政策，作为迄今为止义乌力度、范围最广的拆迁政策，直接导致义乌房市从2015年的供大于求、市场疲软、房产消费不振转变到2017年、2018年上半年的各房产项目销售火爆，甚至部分项目到了无房可卖的地步。
有机更新政策的实施一方面“整理”出了城区大片核心优质土地，另一方面释放了大量购买要素。是导致今年义乌土地市场和住房销售市场双双创出历史新高的重要政策原因。
义乌未来发展持续被外界看好
义乌作为金华地区的经济中心，目前已经深度融入长三角发展规划中。说是“中国的义乌”毫不牵强，甚至可以说是“世界的义乌”。
虽然是县级市，但其地位堪比地级市，是中国也是一个在县级市开展的综合改革试点，一系列具有创新意义的改革措施在这里率先实施。
义乌是“一带一路”国家战略重要的一环，义乌西向积极推进“义新欧”班列常态化，东向谋划“义甬舟”开放大通道，形成全球贸易贯通。
义乌这座城市已经形成品牌效应，并在持续深化。从过去的实体商贸城到如今的北下朱网红村，总是能迸发出无限的创造力和发展潜力。
这里没有一二线城市高房价的壁垒，却能从这里见识世界，享受到不亚于一线城市的的营商环境和行政服务水准。因此吸引来了无数青年来此创业就业，他们是市场的基础。
城市内围及外围的融合发展，外溢购房群回流
2019年义乌交通基础设施持续优化，主城区、副城区、乡镇融合发展。义乌外围多个片区推出重大发展战略。
江东街道东大门建设已拆除集中连片村，给未来大项目落地腾出大片发展空间；双江湖新区已经成立，规划有大学城、双江湖水利枢纽工程、科创园区等多个重大项目；西大门建设着力于物流、工业园区转型、口岸建设等。就在几日前，国贸大道二期正式通车，对于义亭和苏溪都是重大利好。
受益于城市格局的不断扩大，乡镇楼盘在今年爆发增长，曾经外流东阳、金义都市新区的购房群正在回流义乌，这也是造成义乌乡镇楼盘销售火爆的原因之一。
▐主力购房群发生转变
义乌楼市的主力购房群正由本土义乌人转变为新义乌人。
本土义乌人多数拥有祖辈传承的财富且享受到义乌发展的红利，因此经济实力普遍较强，一个家庭在本地普遍已拥有多套住房，居住已非他们购房的首要目标。
而新义乌人群体，占到义乌总人口的三分之二，来义乌就业落户后，最迫切的需求就是是解决居住，因此有买房的动机。
未来义乌房地产市场隐藏的风险及问题
义乌房地产市场历经数十年发展，从之前的本地开发商一家独大，到目前的本土企业、国企、外来巨头并存的良性竞争格局的形成实属不易。
但经过2019年的跨越式发展、爆发式增长后，隐藏楼市的问题和风险也逐渐暴露。
▐新一轮库存集聚风险已经显现
随着今年义乌出让土地的频率和规模的扩大，大型房地产开发商推向市场楼盘数量的不断增多。
与此同时，义乌农村集聚区高层建设不断推进，有公证处的政府“背书”下拆迁安置房权益的交易渠道也日渐畅通。
义乌的房屋建筑面积正在快速攀升，购房群的可选空间正不断拓展。义乌房地产市新一轮库存集聚的风险已经形成，并引起各方关注。
▐消费者购房意愿下降
正是基于商品库存集聚，供需平衡再次被打破，开始出现倾向买方市场。
今年年中以来房价的小幅下调加上楼市消费这“买涨不买跌”的心理，越来越多的购房者开始持币观望，看淡后市。
“信心比黄金更重要”一旦这种心理得到蔓延并伴随房价大幅下探，将形成恶性循环，引发一系列连锁反应。
▐购房消费提前透支
经过三年房地产市场跨越式发展，义乌的购买群基数的增长并未与商品住宅推出市场的增长同步。很可能已经提前透支了购买力。
义乌2017年至2019年三年共售出了18321套住房；三年成交总面积231.19万平方米；三年成交总金额为467.06亿元。
特别是2019年，各项数据为2017年的三倍。
但义乌的GDP增长、人均可支配收入增长、常驻人口增长等相应经济数据增长并未及时跟上。
▐经济下行压力增加房地产不确定性
当下，刘鹤副总理提出的“L”型经济趋势已定局，中国经济由增量时代迈入存量竞争时代。GDP增长率创下29年新低。
2019年义乌得益于固定资产投资的大幅增长，GDP增长率回升至2017年的7.5%水平，但在大环境处于下降通道时期，义乌经济未来仍然存在较大下行压力，进而影响到居民房产消费。
▐市场外部环境持续恶化
随着大城市“抢人”政策的持续推出，产生的“虹吸效应”不断增强，吸引的不仅是人口，更吸引了购房资金。
义乌在虹吸“胡焕庸线”以西城市的人口、资金的同时，也面临被大城市“抽水”从而削弱了义乌房地产市场的内生动力。
以杭州为例，只要同时符合年龄在35周岁之内，拥有大专学历，在杭州缴满一个月社保三个条件就能落户杭州户口，这样的低门槛，恰恰是目前购房的主力购房群85后至90后的年龄，笔者身边不乏以购房为目的将户口迁往杭州购房的本地购房消费者。
而事实上，接下来的义乌市场，除了挑战，也兼具机遇。至于2020年义乌楼市究竟走向如何，还请期待进一步分析！
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