[摘要] 新房已入住，房产证却迟迟拿不到，向开发商催要，对方承诺“很快就办下来”，可是一两个月过去还是没有结果。日前，市区周女士反映，她女儿明年下半年要读小学，可是新房的房产证一直没有办下来，她想知道这背后究竟是什么原因。
新房已入住，房产证却迟迟拿不到，向开发商催要，对方承诺“很快就办下来”，可是一两个月过去还是没有结果。日前，市区周女士反映，她女儿明年下半年要读小学，可是新房的房产证一直没有办下来，她想知道这背后究竟是什么原因。
房产证迟迟未到手
周女士是前年7月份买的新房，她向记者出具了购房合同。合同第16条关于产权登记约定：出卖人负责办理土地使用权证初始登记，负责申请商品房所有权初始登记，承诺于2018年6月30日前，取得土地、房屋权属证书，交给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在约定期限内交付房屋权属证书，买受人可退房，不同意退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。
周女士说，她女儿明年秋季要上小学，如果一直拿不到房产证，女儿入学就成了问题。她为此向开发商多次催要房产证，对方告诉她“大证”已经办下来，购房户的“小证”正在办理当中，拿到“小证”的时间不会拖得太久，让她“再等等”。
记者了解到，业内一般把开发商所开发土地取得的所有权属证书称为“大证”，把购房人取得的房屋所有权属证书称为“小证”。所谓“大证”“小证”之分，只是一种较为通俗的说法。开发商取得“大证”，也就是“初始登记”后，才能办理“转移登记”，向房地产行政主管部门申请办理购房人房屋产权证过户登记，即办出“小证”。《商品房销售管理办法》第34条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。通常主管部门办理“初始登记”所需时间为20～60日，购房人可以向开发商询问办理“初始登记”的情况，也可以到房地产交易信息网站查询。
记者与周女士所购房屋的开发商取得联系。对方表示，“初始登记”手续已按合同约定时间办好，目前正在走正常程序办理购房户的房产证，周女士具体什么时候能够拿到房产证，他说不准，不过“一年之内肯定能办好”。
有业内人士向记者透露，购房人房产证迟迟拿不到手，最主要的原因可能是开发商前期手续不全，从而导致“大证”无法按时办理，由此影响到办理购房户“小证”。此外，购房户没有及时提供应交的文件材料，或提供的材料不完整，也会拖延“小证”办理时间。
业主打官司难胜诉
房产证是房屋权属凭证。如果业主一直无法拿到房产证，房产所有权得不到确认，这也意味着房屋不能交易。记者了解到，开发商办理购房户房产证的情况，在房产纠纷中占相当比例，购房后迟迟拿不到产权证的购房户不在少数。
既然在约定期限内购房户未取得房产证，开发商肯定存在违约行为，周女士表示将起诉开发商，要求开发商在一定时间内办理房产证，并承担违约责任。
不过，记者从法院了解到，之前市区已有多名业主通过法律途径维护自身权益，最终却败诉了。这又是怎么回事呢？
市区王先生就曾遭遇到与周女士类似情况。2015年8月，王先生购买了市区某楼盘一套面积近90平方米的房屋，总价约90万元。购房合同签订后，王先生向开发商付清了全额房款。合同约定房屋于2016年6月交付，王先生委托开发商办理商品房转移登记，开发商负责办理土地使用权初始登记，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证，承诺于2016年12月30日取得上述土地、房屋权属证书，交付给王先生。
到了2016年12月30日，开发商未交付商品房土地、房屋权属证书。王先生多次催开发商，直至2017年5月23日，开发商才将房屋不动产权证书交付给王先生。
2017年5月25日，就商品房预售合同纠纷一案，王先生向婺城区人民法院起诉。当年6月22日，法庭公开开庭审理。王先生认为，根据合同约定，开发商不能按期交付房屋权属证书，自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，应按日支付房款万分之五的违约金。开发商因违约，应支付违约金6万余元。开发商辩称，按照购房合同约定，承诺于2016年12月30日取得土地等房屋权属证书，事实上他们已在2016年12月27日办理了房屋所有权初始登记，并不存在违约行为。王先生对此并不认同，认为合同约定2016年12月30日的办证时间，并非是将不动产权办至开发商名下的时间。
法院审理认为，上述案件的争议焦点是对商品房买卖合同第16条如何理解。合同约定出卖人于2016年12月30日取得涉案商品房土地、房屋权属证书，是指在约定时间取得涉案商品房土地、房屋权属的初始登记，并取得相应的初始权属登记证书。开发商已于2016年12月27日取得涉案商品房土地、房屋权属登记，符合合同约定，不构成违约。合同约定买受人委托出卖人办理涉案商品房转移登记，故开发商取得初始登记权属证书后，无须交付给买受人。王先生的诉讼请求被法院驳回。
律师建议：约定转移登记期限
北京盈科（金华）律师事务所公司法律业务部律师曾鲁翠表示，目前通行的商品房买卖合同，采用的是省建设厅制定的示范合同文本，该合同文本第16条并没有约定办理买受人商品房土地、房屋权属转移登记期限的条款。从法院判例来看，法院认为商品房买卖合同第16条约定的土地、房屋权属证书，指的就是初始登记权属证书。因此，签订购房合同时，建议买受人在合同中增加明确约定办理商品房土地、房屋权属转移登记具体期限的条款。据此可按照合同约定要求开发商按约定时间办理房产证，一旦迟延可以要求开发商支付相应的违约金。
曾鲁翠说，初始登记和转移登记是两个不同的概念。根据商品房买卖的一般实践，初始登记通常指开发商就宗地向行政主管部门申报权属登记，而转移登记则是依据商品房销售合同，向主管部门申请购房者的过户登记。初始登记办理完毕，才能办理转移登记。
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