[摘要] “当前，房地产业的中心任务是化解库存，金华去库存不能光盯着本地的购买力，应把目光转向市外、省外，加快实施‘走出去’战略，吸引更多的新金华人来金购置房产，安家落户。”
“当前，房地产业的中心任务是化解库存，金华去库存不能光盯着本地的购买力，应把目光转向市外、省外，加快实施‘走出去’战略，吸引更多的新金华人来金购置房产，安家落户。”在5月16日的金华市区房地产座谈会上，有识之士的建言引起了众多开发商共鸣。
5月18日应邀来金出席浙中房地产营销高峰论坛的浙报传媒地产研究院院长丁建刚也提出类似观点。他认为，当前去库存一二线和三四线城市分化严重，而城市间的竞争力取决于城市的天然禀赋和产业人口的集聚能力。随着金华城市基础设施建设和商业、文化、教育、医疗等城市资源的建设和提升，有望吸引越来越多的外地人士到金华市区购房。
金华近10年先后8次跻身中国十佳宜居城市之列,成为上榜次数为多的城市。山清水秀环境美，宜居是金华这座江南城市典型的标签之一。随着高铁联线成网，金华与长三角多数城市已进入两经济圈，吸引外来购买力条件更趋成熟。尤其是随着上海、南京、杭州等一二线城市房价快速上涨，金华房价在长三角的洼地效应更加明显。
这两天，一篇《别让华为跑了》的文章转遍朋友圈，引起强烈反响。其背后就是深圳高房价对实体经济的挤出效应和人口的外溢效应。加快“走出去”步伐，承接大城市的产业转移、创业就业人口转移、居住人口转移，是金华房地产业化解库存应有的题中之义。
在金华城市化、城镇化进程中，未来较长一段时间内房地产业仍需挑起大梁，但本地购买力不可能无限扩张。不仅仅是当下化解库存的需要，吸引更多的“新金华人”，也是未来金华城市发展的希望所在。
近年来，金华在城市综合发展、城市建设、和谐文明等各方面都取得了长足进步，尤其在加大宜居城市建设力度，打造精品城市方面成效卓著。“三改一拆”、“五水共治”、“三江六岸”提档改造、杭长高铁和金温高铁开通等利好不断，加上万达、金地、中梁等多家国内百强房企相继进金开发，带动住宅小区品质和城市居住舒适性大幅提升。
通过多年持续努力，金华城市越来越美，交通、医疗等民生配套越来越完善，社会各方面和谐发展。2015年金华第8次登上中国十佳宜居城市榜单，同时金华还名列2015年中国十佳和谐发展城市排行榜第二位，2015年中国具幸福感城市排行榜第17位。宜居城市典型特征，就是环境优美、社会安全、文明进步、生活舒适、经济和谐、美誉度高。
有人对近10年中国十佳宜居城市上榜名单进行过统计，金华上榜8次，居；信阳上榜7次，居第二；威海和珠海上榜6次，居第三。如果以每年上榜名得10分、第二名得9分，依此类推，10年总得分排前三位的分别是珠海45分、金华42分、威海41分。很明显，即使在十佳宜居城市中，金华也是处于领跑的方阵。
业内人士分析，金华市区商品住房平均售价在全市各县（市）中略为偏下，而居住环境和城市基础配套整体却领先于各县（市），尤其是教育、医疗、饮用水质量等优势明显，房价洼地效应显现，具有较高的性价比，对外来购房群体始终保持一定的吸引力。
只要在金华生活过的人，大多会对这座城市充满深深的眷恋。来自丽水市缙云县的小施曾在金华新都会当过营销经理，天南海北跑过不少城市的他反复比较，后买了新都会的房子在金华安家。随着项目结束，他去北方打拼了多年，去年再次回到金华工作和生活。老家在安徽的小黄因为喜欢佛手，大学毕业后就应聘浙江锦林佛手有限公司从事设计策划，在金华这一干就是5年。
金华有个很奇特的现象，金华人不爱说金华方言。在单位里也好，在外办事也好，大家开口闭口都是普通话，偶尔两个金华老乡交谈，才有可能听到一两句本地方言。除了金华城市包容性强之外，新金华人占了很大比例是一个重要原因。从西部相对落后城市来金华工作的人，往往“来了一人，带出一家”。
在金华，汇聚了来自各地，五湖四海的外地人。他们在金华创业、生活，深深地喜欢上了这座城市，后在这里购房置业，安家落户，成为了新金华人中的一员。
“虽说城市规模比不上大城市，但在金华生活一点也不感到陌生。”小施对此深有体会。休闲、安逸、方便、舒适、低成本、幸福……对这个第二故乡，新金华人嘴里经常蹦出这些词汇来形容。
②外来购房升温占比达25%
市房地产交易管理所每个月都会对市区商品房的购房对象区域进行统计。2015年1～12月，金华市区购房群体中，市区占78%；本市各县（市）占9%；市域外的本省其他区域占5%；外省占8%。按全年成交量折算，金华市域以外户籍人口在金华市区购买了2000套左右的房子，约合20余万平方米。
从统计结果看，市域外的购房对象比例近年来呈稳中略升的趋势，但今年有了明显的突破。2016年1～4月，市区户籍人口购房占比降至75%，各县（市）占比降至7%；而市域外的本省其他区域和外省占比分别上升至6%和12%。4个月的时间里，市域外的购房群体，累计帮助市区消化了约800套商品房。
这一变化的背后主要是政策推动。自2015年10月起我市全面放开公积金异地货款业务，其他城市公积金缴存人只需缴足6个月，在我市范围内购房，均可申请公积金贷款。此举大大方便了在外工作和缴存公积金的职工来金购房置业，也有利于满足部分跨区域生活和养老群体的购房需求。
市住房公积金管理中心提供的数据显示，购买市区商品住宅申请公积金贷款的，2015年1～12月我市各县（市）和市域外的分别有116户和51户；2016年1～4月，分别上升到220户和113户。公积金异地贷款瓶颈的打通，也在一定程度上推动了外来购房比例明显增长。
为推动外来人员来金就业创业，吸引他们在金购房安家，我市还加大了招才引才力度，对不同人才分别给予购房贷款贴息和购房补贴。该政策实施1年多来，金华市区已先后受理5批人才购房申请，累计销售商品住宅266套，成交金额逾2.5亿元。
根据房地产“分类调控，因城施策”的要求，4月底金华市区出台了促进房地产业平稳健康发展的九条新政策。其中提出，要加快户籍改革，积极调整完善户籍迁移政策，放宽农业转移人口等非本地户籍人口在我市落户限制，进一步提升农业转移人口以及其他常住人口在我市购买商品房或长期租房的预期和需求。对非本市区居民，未落户但已申领居住证，并符合学区学校管理规定的，统筹安排入学。
推动外来人口来金购房居住，政府在行动、政策在发力。目前，金华市区每销售4套商品房，就有1套是市区以外户籍人口购买，外来购房占比已达25%。在本地居住需求趋于满足和饱和后，打响宜居城市品牌，挖掘和撬动外来购房大军的潜力，是我市支撑和推动房地产业平稳健康发展的必然选择。
③眼光向外看大胆走出去
“化解库存，要眼光向外，勇于走出去吆喝，把宜居品牌推荐出去，把优惠政策推介出去，把优质住宅推销出去。”这是金华天和房地产开发有限公司总经理黄善正在不同场合一直强调的观点。他认为，在全面进入小康社会的进程中，健康已成为人们对幸福生活的追求，而健康离不开好山好水好环境，这恰恰是金华的居住优势所在。
“以上海为主，金华应把‘走出去’的眼光投向高铁沿线城市。”黄善正说，和深圳一样，上海受高房价之困，溢出效应也已显现。上海市中心的房价，每平方米已高达10多万元，郊区也要数万元，金华和上海的房价差距在不断扩大。
借助房价的洼地效应，配合宜居城市的品牌宣传，金华一方面可以把在上海难以立足的年轻创业者吸引过来，同时可以动员临近退休或已退休的上海市民把房子留给子女，自己到金华来购房养老。
事实上，上海居民对金华并不陌生，经过10多年的旅游宣传促销，每逢节假日上海市民都会成群结队涌入我市各个景区,度假休闲的更是一拨接着一拨。金华的好山好水和优美环境，给他们留下了深刻的印象。
更大的利好来自于高铁的高速发展。目前，金华到上海高铁快133分，到杭州快43，到南京快214，长三角一体化、同城化大潮已不可阻挡，再加上医保跨区域障碍的逐步打通，异地购房养老已日趋现实。
得益于铁路交通便利，推动异地购房，在金华早有成功先例。10多年前，看到老金温铁路开通的便利，大批丽水人涌到铁路金华南站前的翡翠城购房。正愁卖不动的翡翠城，房源很快就所剩无几。当时，丽水的房价每平方米已普遍在四五千元以上，而翡翠城房价贵还不到2000元。部分在丽水买不起房子的人选择在翡翠城安家，平时则通过铁路往返两地，省下了一大笔置业费用。
有关人士建议，金华化解房地产库存“走出去”，一方面可以通过“政府搭台，企业唱戏”的方式，把金华的房展办到外地去，进街道、进社区，大力宣传金华的宜居优势。另一方面，可以借助已有的旅游营销网络，动员旅行社促销卖房子，或者借鉴旅游购物的方式，把看房环节穿插到金华地接旅游线路中。开发商通过销售提成或补贴地接旅游费用，可以大大调动旅行社推荐卖房的积极性。
大城市高房价的溢出效应，对周边三四线城市来说，是一个集聚人口，推动去库存的难得契机。金华如能因势利导，抢先行动，打好房价洼地、山水宜居等优势品牌，做好创业、居住转移承接的大文章，带来的收获将不仅仅是化解房地产库存，更重要的是为未来的城市发展赢得人口红利和增长动力。
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