2016中国房地产上市公司TOP10研究报告出炉

房天下综合整理  作者：nmj  2016-05-19 14:45

[摘要] 2016年5月18日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家单位共同主办的“2016中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十四届中国房地产投融资大会”在北京金融街威斯汀大酒店隆重召开。

2016年5月18日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家单位共同主办的“2016中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十四届中国房地产投融资大会”在北京金融街威斯汀大酒店隆重召开。

“2016中国房地产上市公司10研究”是北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组对中国房地产行业企业群体的又一次客观、公正和全面的新评价。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组在房地产上市公司研究的基础上，评价产生了“2016沪深上市房地产公司综合实力10”、“2016中国大陆在港上市房地产公司综合实力10”、“2016沪深上市房地产公司财富创造能力10”、“2016中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力10”、“2016沪深上市房地产公司财务稳健性10”、“2016中国大陆在港上市房地产公司财务稳健性10”、“2016沪深上市房地产公司投资价值10”、“2016中国大陆在港上市房地产公司投资价值10”、“2016中国房地产上市公司治理10”、“2016园区开发上市公司10”。

其中，万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、绿地控股、金融街、金隅股份、金地集团、新湖中宝、世茂股份等10家沪深上市房地产公司荣获“2016沪深上市房地产公司综合实力10”，恒大地产、中国海外发展、万达商业、碧桂园、华润置地、龙湖地产、世茂房地产、融创中国、中国金茂、富力地产等10家大陆在港上市房地产公司荣获“2016中国大陆在港上市房地产公司综合实力10”。

2016中国房地产上市公司10研究成果显示，2016中国房地产上市公司呈现出以下特点：

1经营状况：经营规模保持增长，区域分化加剧业绩分化

2015年，房地产上市公司销售业绩稳定增长，经营规模获得新突破：沪深上市房地产公司营业收入均值为76.50亿元，同比增长16.83%；大陆在港上市房地产公司营业收入均值为251.74亿元，同比增长11.28%。

2015年，房地产上市公司的盈利规模整体保持增长，沪深及大陆在港上市房地产公司群体增速表现分化：沪深上市房地产公司净利润均值为8.36亿元，同比增长7.73%；同期，大陆在港上市房地产公司净利润均值为37.05亿元，同比增长3.23%。与2014年相比，不同净利润规模层级的上市房企数量保持不变，但平均增速明显分化，呈现出“强者恒强”的发展态势。

2盈利能力：利润率持续下滑，开源节流保障盈利空间

2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司毛利率均值分别为31.26%、29.82%，同比下降1.87和2.35个百分点；沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为9.20%和14.61%，较上年降低2.35和2.21个百分点。

2015年，沪深上市房地产公司的总资产周转率、存货周转率均值分别为0.24、0.36，同比下降0.01、0.07；大陆在港上市房地产公司的总资产周转率、存货周转率均值分别为0.20、0.33，同比分别下降0.01、0.02。

3财务稳健性：短期偿债能力提高，优化融资、合理布局缓解资金压力

资产负债水平上升，短期偿债能力提高：截至2015年末，沪深、大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值分别为66.33%和72.91%，分别同比上升1.07、2.81个百分点。2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司的货币资金与短期及一年到期借款的比值均值分别为1.43和1.66，较2014年分别上升0.39和0.34；速动比率分别为0.69、0.70，较2014年分别上升0.24、0.09。

每股现金流净额由负转正，土地储备布局合理保障企业未来发展：2015年，房地产上市公司的流动性较上年有所改善，沪深、大陆在港上市房地产公司每股经营性现金流净额均值分别为0.05元、0.34元，同比分别上升0.54元、0.66元。2015年，沪深上市房地产公司存货均值达199.60亿元，同比增长11.36%，大陆在港上市房地产公司存货均值达413.89亿元，与去年同期基本持平。

4股东回报：资产水平持续下行，经济增加值（EVA）有所增加

资产水平有所下降，部分企业通过积极的经营变革提升股东回报：2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产率均值分别为8.15%和11.91%，每股均值分别为0.34元和0.51元。

受业绩回暖与资金成本下降叠加影响，经济增加值（EVA）呈现回升态势：2015年，沪深及大陆在港上市房地产公司EVA均值分别为2.44亿元和1.60亿元，比2014年增长24.49%和9.59%。

5投资价值：转型升级、行业整合、布局紧随国家战略的上市房企更具价值

2015年末，沪深上市房地产公司的市盈率均值为31.91；大陆在港上市房地产公司的市盈率均值为5.50；同期，沪深上市房地产公司的市净率均值为3.59，大陆在港上市房地产公司的市净率均值为0.75，房地产板块估值水平仍待修复。

总结2015年上市房企的表现，围绕主业转型升级、紧抓行业兼并收购和重组机遇、布局紧随国家战略的房地产上市公司获得了资本市场较多青睐。

6市值管理：并购、重组、分拆等多维举措促市值增长，均衡股权结构防范管理风险

上市房企市值管理意愿加强，板块市值持续增长：截至2015年底，沪深上市房地产公司平均市值为208.60亿元，同比上涨59.68%；大陆在港上市房地产公司平均市值为202.99亿元，同比上涨12.28%。

房地产上市公司通过兼并收购和重组、分拆具有竞争力的新业务上市、增持和回购、引入战略合作伙伴和股权激励等手段促进市值增长，均衡股权结构防范管理风险、促进企业的良性、健康发展。

2015年，房地产整体市场呈现量价稳步回升的良好局面，上市房企一方面快速调整产品结构、市场布局，借助市场回暖机遇有效提升经营业绩；另一方面，在国内资本市场加快发债融资，进一步优化了负债结构、降低融资成本。

此外，更加重视市值管理，通过并购重组、分拆业务上市等资本运作手段实现市值规模的快速提升，并以引入战略合作伙伴、优化股东结构和股权激励等方式保持合理的股权结构、防范股权风险，为上市房企的长期健康发展创造了良好条件。2016年，各类宽松政策利好的密集推行营造出房地产市场良好的发展环境，但行业分化格局在继续加深，行业整体仍面临盈利能力下滑的挑战，上市房企更需积极进取，在规模增长的同时注重企业经营能力的培育，实现经营实效的切实提升。

2016中国房地产上市公司10研究结果

（1）综合实力10

2015年，沪深上市房地产公司综合实力10的资产规模获得新突破，巩固了既有的领先优势，强化了“强者恒强”的行业态势：年末总资产均值、净资产均值分别达到2525.27亿元、561.93亿元，每股（EPS）均值为0.88元，是同期沪深上市房地产公司均值的2.51倍，净利润均值达到76.22亿元，是同期沪深上市房地产公司均值的9.12倍，盈利领先优势进一步扩大；大陆在港上市房地产公司综合实力10的总资产均值、净资产均值分别为3303.28亿元、947.74亿元，同比分别增长25.79%、25.49%，总资产、净资产协同增长，有效提升规模效益，同期每股（EPS）均值为在港上市房地产公司均值的3.73倍。

（2）财富创造能力10

2015年，沪深上市房地产公司财富创造能力10的EVA（经济增加值）均值达到52.73亿元，是同期沪深上市房地产公司EVA均值的21.61倍；中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力10的EVA均值为17.81亿元，是同期大陆在港上市房地产公司EVA均值的11.13倍，领先优势显著。

（3）财务稳健性10

2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司财务稳健性10的偿债能力在行业处于领先水平，其中有效负债率均值分别为52.53%及55.03%，货币资金与短期及一年到期债务的比率均值分别为2.09及3.28，均显著优于沪深、大陆在港上市房地产公司同期指标；另外大陆在港上市房地产公司财务稳健性10公司的每股经营性现金流净额为0.93元，保持了稳定的现金流水平。

（4）投资价值10

2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司投资价值每股均值分别达到0.80元、0.61元，是同期沪深、大陆在港上市房地产公司均值的2.29倍和1.20倍；其净资产率均值分别达13.51%、14.58%，高于同期沪深、大陆在港上市房地产公司均值5.36、2.67个百分点。

（5）公司治理10

房地产上市公司治理10企业强化相关管理内控及信息公开等制度执行，提升信息透明度并持续建立健全内部控制制度，规范公司运作，保障公司的合规经营和持续健康发展，切实维护公司及全体股东利益。另一方面，建立健全公司激励约束机制是建立有效的公司治理结构的关键，房地产上市公司治理10企业积极实施员工持股策略。

园区开发上市公司10企业立足于不同地区的优质资源禀赋，通过打造与当地产业需求相契合的产业园区获取稳健业绩。另外，园区开发上市公司10企业积极探索战略转型和可持续发展的道路，瞄准由创业经济衍生的市场空间，通过完善园区产品及功能服务创业经济，推动业绩稳步提升。

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