[摘要] 自5月1日起，按照全国统一部署，我市全面推开营业税改征 税试点。此次营改增试点涉及我市金融、建筑、房地产和生活服务业等4大行业约9.66万户纳税人。
自5月1日起，按照统一部署，我市全面推开营业税改征 税试点。此次营改增试点涉及我市金融、建筑、房地产和生活服务业等4大行业约9.66万户纳税人。个人转让二手住房交易环节的营业税，也将随之改为 税进行征收。
大家关心的是，个人在二手市场上转让住房，征收方式有何不同？税负有何新变化？市国税部门解释，根据“只减不增”的试点要求，营改增之后计税方式发生变化，税负会减轻4.8%左右。5月1日起个人转让二手住房 税由地税代征，现行申报纳税窗口和流程保持不变。
现行税法和政策规定，国家对个人转让房地产征税，涉及的税种包括契税、营业税（附加征收城市维护建设税和 费附加）、个人所得税、印花税等。其中，营业税税率为5%，也是个人转让二手住房交易环节的主要税负。
国税总局的文件精神明确，按“税负平移”原则，营改增试点后，5%的税率保持不变。除北上广深之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳 税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征 税。
国税部门提醒，有两点 需要纳税人注意：一是“税收平移”仅针对二手住房，不适用商铺、写字楼等二手住房物业的交易；二是营改增仅涉及营业税调整，其他个税、附加等维持不变。
从政策字面上看，仅仅是营业税改为 税，没有什么变化，事实并非如此。“这是两个完全不同的税种， 税为价外税，而营业税为价内税，计税方式变化后，导致实际缴税额有所变化。”市国税局货物及劳务税处处长冯占奎说，个人转让其购买的住房，未满2年需全额缴纳 税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
假设一套售价200万元未满2年的个人住房转让，现行营业税政策需按5%全额缴纳，即200万元×5%=10万元。改按 税征收后，对应计算公式为200万元÷（1+5%）×5%=9.52万元，实际减少税负4800元。相应的，100万元住房转让，可减少税负2400元。
统一税率 不能抵扣
很多人都知道， 税可以抵扣进项税。那为什么个人转让二手住房是按照5%的征收率全额缴纳 税，而不适用 税抵扣税款？有网友在本地房产论坛上发帖咨询，个人购进住房进行装修，再出售时，能不能抵扣税款？
据了解， 税的征收对象包括一般纳税人和小规模纳税人，只有一般纳税人才适用抵扣原则。冯占奎说，根据试点办法，自然人不属于一般纳税人，因此也不存在 税抵扣。同样道理，个人对住宅进行装修后出售，也不能抵扣税款。
针对个人转让二手住房交易环节营改增，国税部门表示，从实际税负变化看，完全符合“税负平移”、“只减不增”等原则要求，可有效防止楼市因政策变化而大起大落，也体现了 宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的思路。
交易减负 促进流通
金华市区二手住房市场抢手的是90平方米以下 内的房子，难卖的是144平方米以上大户型，这一格局近几年来基本未变。但从部分中介和市房地产交易管理所反馈的情况看，近两个月来中介经纪人明显忙碌起来，大面积、大户型的二手住房成交量有所放大，成交趋于活跃。而在商品住宅市场，一些数年无人问津而滞销的排屋，近期看房谈价格的买家也多了起来，有的楼盘甚至“一下售出好几套”。
这主要得益于今年2月份房地产交易环节的契税和营业税双双调整放宽，首次将二套房及144平方米以上非普通住房纳入契税优惠范围，非普通住房满2年转让交易也可享受免征营业税的政策。5月1日营改增之后，相当于个人转让住房交易环节再次减负，惠及购房未满2年需全额缴纳营业税的卖家。
在二手住房市场，卖家往往想把营业税转嫁给买家，而买家也想多砍点房价，营业税成为双方讨价还价的“包袱”。政策调整后就很清晰了，满2年一律免征营业税，未满2年也能通过营改增减负，有助于促进二手住房交易和流通。
经济工作会议将“去库存”列为今年五大结构性改革任务之一，加快二手住房流通是很重要的一个环节。业主把手头的大房子转让处理掉，才有能力去购买用于改善生活品质的非普通商品住房，推动库存消化。对转让住房的个人而言，除了前期营业税政策自身调整减负，营改增可以说是一个“意外之喜”。
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