[摘要] 2月21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（简称《意见》）出台。在这篇近万字的长文中，受舆情关注的大概是，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。
2月21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（简称《意见》）出台。在这篇近万字的长文中，受舆情关注的大概是这一百多字：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。树立‘窄马路、密路网’的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。”
文件发布后，引发整个社会的热烈讨论，甚至有人理解为马上要拆围墙了。毕竟，这可能会引发数以亿计的城市居民居住模式的重大改变，人人牵涉其中，概莫能外，而且与每天的日常生活息息相关。涉及居住安全、品质、房产价值等敏感的方方面面。
这次，房产家居周刊将从一个小切口进入，仅从房地产土地出让和与之相关的法律规定等专业角度，也来聊一聊这件事情。
·主管部门出面回应·
街区制是世界潮流
就在本周二，住建部在其官方网站上发布了一篇文章，大意是“逐步打开小区”不能简单理解为拆围墙，希望大众不要误读文件。
文中提到，街区制是对世界城市规划经验的总结，也是发达国家通行的做法，全世界主要的大城市和特大城市，大多数都采用街区制，这是个事实。街区制有利于疏通城市的毛细血管，缓解交通压力，有利于合理均衡地布局商业，有利于土地的集约和节约利用，也是现代城市规划中较为普遍的理念。
该文中也承认，封闭小区和单位大院确实存在问题，主要是它影响了路网的布局，形成了“丁字路”“断头路”，是造成交通拥堵的重要原因之一，也影响了社区居民的出行。所以才会提出“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用”。
不会一刀切也不会立即施行
住建部的文章发布中，特别明确了三点。一是“逐步”就是要有计划，要有轻重缓急，并不是“一刀切”，也不是“一哄而起”，更不能简单地理解为“拆围墙”。
二是《意见》对这项工作提出了方向性、指导性的要求，具体实施中还要制定细则，特别是各省、各城市还要根据实际情况，制定具体办法。在制定办法过程中，肯定要听取市民意见。
三是要实施逐步打开封闭小区和单位大院的城市，都会考虑到各种实际情况，考虑到各种利益关系，依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益。
·现行土地出让方式决定了封闭式小区形成·
目前的土地出让方式
不适于街区制
在现实中的中国，城市的房地产开发建设就是以成块成片的土地出让，建设封闭式的小区为主要模式。包括金华在内，国内所有城市房地产市场的土地出让模式、房地产开发模式和物业管理模式，都决定了住宅建设基本上是封闭式的小区。比如一宗土地出让，首先就有出让红线圈定了这块土地四边到哪里，这就是一个天然的封闭空间。
其次，现今土地出让的规模，也决定了住宅小区以封闭式为主。比如近两年金华市区土地出让以四五十亩的占多数，早年间一两百亩甚至三百亩以上的大盘则较多。不管是哪种，都不适于建成街区式的住宅。这类住宅更适合于零星地块的出让，比如八年前的兰溪街零星地块出让，现在成形的就是和信路和兰溪街交叉口的一长串房子，户户临街，底层为商铺，楼上为住宅，现在已经成为附近社区中重要的商业街区，也算得上街区式房产的不经典代表。
但这样的土地出让方式，目前并非市场主流，大多与城中村的改造相关，才会有此类出让。而要想改成非封闭式的街区制，还必须首先修改一系列法律法规，涉及土地出让、城市规划、房地产开发、物业管理等诸多法律法规。
需要更改的
法律和观点很多
比如，未来的土地怎么出让？整块土地出让，还是分成只是造房子的那部分碎块的小块出让？甚至涉及到土地出让金怎么算的问题，更涉及到容积率、绿化率、建筑密度等诸多土地出让的指标怎么定。还有，小区打开之后，开发商是不是以后只造房子，景观绿化和楼宇之间的道路都不用管了，都变成市政工程了？还有《物业管理条例》中的物业管理区域的概念怎么修改？
如果这一系列法律法规能够并已经做了修改，那么建设非封闭的住宅小区也就是合法的了，当然也就是可能和可行的了。
已建成小区的开放更复杂
已建成住宅小区开放，实际上是在对已出让的土地使用权存续期内政府的规划变更。而《物权法》第七十三条有明确规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有。建筑区划内的绿地，属于业主共有”。因此，这项改变并非那么容易。
对于已建成的封闭式小区拆墙开门开路，对原有的业主来说，几乎就是部分拆迁（相当于绿地花园、公共设施和小区内部道路拆了）。可以走的道路是，在法律的基础上，与原有业主协商，并给予原有业主利益补偿。但是在现实中，对于已经住在封闭式小区的人们来说，这样的协商和谈判恐怕不是一件容易的事情。
·金华人怎么看·
市区交通改善
更多来源于大路通了
到底是大河有水小河满，还是小河有水大河满？是大路修得宽了，整个城市的交通情况就大幅改善了，还是社会道路、毛细血管密布了，大路上的交通也就不会堵塞了？其实这不是非A即B的问题，在不同的城市，或许有不同的情况，适用不同的交通网络组织方式。比如北京、上海等超大城市，打开大院，延伸毛细血管将有很好的效果。而在金华这样的三线城市，可能又有不同的适用情况。
从事实而言，近些年对金华市区疏浚交通肠梗阻的努力，大多还是在扩宽和重修干道上，比如早先的八一南街和双龙南街拓宽，之后的李渔路改造，八一北街改造，北苑立交桥下道路改造，东市街北延，丹溪大桥通车等，而效果也立竿见影。在金华这样规模的城市，主干道对交通的疏导作用是不可替代的，而且也是主要的通行渠道。而这些大路打通，目前似乎不怎么需要更多的毛细血管来起联络通行的作用。
以南苑为例
看开放社区的交通
从理论上来说，对交通影响较大的是大规模小区。在金华市区，举例而言，八一南街和双龙南街之间为大的老旧小区———南苑小区，东西距离超过900米，南北距离短也有500米，整体面积超过0.5平方公里，它的存在从某种意义上来说对交通影响较大。
南苑小区内的毛细血管———小规模路网是非常密集的，而且向社会车辆开放。比如东西向的有南苑路、广苑路、兴学路；南北向的有国贸街、高畈街、汪姜路等；路网不可谓不细密，从小区设置来说，整个南苑小区也近似一个开放式小区———整个大社区是开放的，内部道路向外开放，只有小部分的楼栋群设置了部分围墙。也比较像街区制的雏形，虽然从设计上有很多先天的不足。
虽然南苑小区内有基本的交通疏导条件，实际生活中，无论是从南向北或者从北向南，大家明知在双龙南街或八一南街的双溪西路到李渔路这一段肯定会比较堵，特别是上下班高峰时间，但基本上很少有人会去借道南苑小区中的这些“毛细血管道路”。其原因何在？一方面是道路狭窄，两辆车交会都要小心翼翼，另一方面是周边住宅的居民停车已经占去了一小半道路资源，通行不仅要小心，而且速度也不快。
而对于更多的市民来说，如果不熟悉路况，南苑小区小路密布，但也同时容易迷路。一方面车技不好不敢进；一方面道路太窄不敢进，对于大多数人来说，还不如在主干道上再耐心多等等，来得安全和安心。
·房产说法来说说·
浙江泽大（金华）律师事务所的律师蓝林茂和朱挺，则从法律专业的角度来分析这一热点，认为开放小区合法是可能的。
一般的观点认为“逐步打开已建成住宅小区”违反了《物权法》的规定，但他们认为《意见》到制定法律还有一个过程，而且还有一个执行法律的环节，只要在以后的立法和执法环节分门别类处理，完全能够做到开放小区的合法性。
对已建成小区协商或依法征收是可能途径
对于目前已经建好的住宅，可以通过协商或依法征收。根据《物权法》的规定，因为小区内部的道路等属于全体业主所有，能否通过协商开放，应由小区业主大会依法表决决定。
而依法征收的角度，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
也就是说，根据目前的法律规定，在土地使用权法律规定的期限内（土地使用权期限出让居住用地为七十年），国家如若要回收小区中属于业主共有的区域，需要出于公共利益方面的考量，同时要给予适当补偿，经过法定的程序，可以开放小区。
新出让土地 可附加条件进行出让
目前的法律体系下，小区内部的道路、绿化等土地使用权面积都是由业主公摊的，这也是《物权法》中该部分面积由业主共有的法理基础。今后开放式的小区，小区内部道路、绿化面积等，出于公共利益和私人产权利益平衡之考量，国家在土地出让过程中就不应该将该部分面积计算到业主的公摊面积内。
所以，在《意见》出台后，政府在出让土地时可以按照《意见》要求提出相关标准，可以要求开发商在出让的房地产项目中建成开放式小区。开发商必须按此规划设计要求进行开发建设。
单位大院可以依职权开放
土地使用权属于国有的机关事业单位、国有企业、院校等可以依职权开放。这些单位取得土地使用权是划拨的，从本质来说，这些单位大院具有很强的公共属性，也就是说国家可以在通过法定程序后将其内部道路公共化。事实上，国外的知名高校，如哈佛大学、耶鲁大学、剑桥大学及相关办公场所等都是“没有围墙”的，大学就在城市里，人们可以随意从校园中穿过。
通过以上分析，小区“开放”问题在法律层面上还是具有实操性的，但在推进的过程中亦不可操之过急，要做好相关的评估工作，就像住建部官网文章中所说的，“考虑到各种实际情况，考虑到各种利益关系，依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益”。《意见》中的目标方可顺利实现。
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