[摘要] 契税营业税新政策实施后，市区住房交易人气回升。早春二月，房地产利好消息频频，政策暖风劲吹。先是2月2日，央行与银监会通知决定在不实施限购的城市对首套房首付比例低降至20%，二套房首付比例低降至30%。
契税营业税新政策实施后，市区住房交易人气回升。
早春二月，房地产利好消息频频，政策暖风劲吹。
先是2月2日，央行与银监会通知决定在不实施限购的城市对首套房首付比例低降至20%，二套房首付比例低降至30%。接着，2月21日起职工住房公积金账户存款利率，由当年执行活期和上年执行三个月定期，统一调整为按1.5%一年定期基准利率执行。
更重磅的利好是，2月22日起房地产交易环节的契税和营业税双双调整放宽，首次将二套房及144平方米以上非普通住房纳入契税优惠范围，非普通住宅满2年转让交易也可享受免征营业税的政策。
去年12月，中央经济工作会议将“化解房地产库存”列入今年结构性改革五大任务，购房政策的进一步宽松预期成为市场共识。让很多人没想到的是，去库存落实政策不仅来得快，而且力度之强前所未有。
据部分二手房中介商反映，契税、营业税政策本周调整实施以来，金华市区看房买房，洽谈交易的人明显多了起来，提前走出了往年的节后交易淡季。由于满2年住房一律免征营业税，卖方也不必向买方转嫁营业税，成交顺畅多了。2月23日市区成交二手房21宗，为春节后成交量多的一天。
减调契税：
真枪实弹化解库存
在所有刺激住房消费的政策中，降息、减税一直被视为是真金白银的“干货”，可以大大减轻购房负担。由于降息要考虑宏观经济大环境，并不仅仅针对房地产，减税的政策目的性更强，效果也更明显。
此前，我省规定契税的适用税率为3%，对个人购买非普通住房、非住房的契税税率按3%执行。为鼓励首套房刚需消费，金华市区曾于2010年10月对契税优惠政策进行调整，明确个人购买普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1.5%税率征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税。
房地产契税政策已稳定执行5年多，包括此前营业税政策多次调整，暖市新政不断推出，契税政策也一直按兵不动。这次财政部、国税总局、住建部联合推出调减契税税率的“法宝”，将契税优惠范围扩大至二套房、非普通住房，说明化解房地产库存已上升为重大任务，攻坚战必须用“真枪实弹”。
契税新政明确规定，对个人购买家庭住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
对比新旧契税政策可以发现，住宅不再区分普通和非普通，而是直接按照90平方米面积上下确定不同税率。同时，首套房、二套房的概念也重新界定，首套房从“首次购买”调整为“个人购买家庭住房”，二套房明确为“已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房”。
调整后主要有两大新变化，一是扩大了首套房契税优惠范围，之前必须是购买144平方米以下的普通住房才能享受1.5%的优惠契税，调整后扩大到90平方米以上，意味着只要是家庭住房，非普通住房也能享受优惠，有利于大户型库存房源的消化，也有利于购买住房的家庭“一步到位”。二是首次将二套房纳入契税优惠范围，进一步强化了鼓励改善性住房需求的政策倾斜导向。
省钱，这是契税政策调整带给购房者直观的感受。以购买144平方米以上成交价150万元的首套房为例，契税由3%减按1.5%征收，可节省2.25万元。再如二套房，不论多少面积均有契税优惠，同样成交价150万元的90平方米以上大户型住房，可节省1.5万元的契税。
免营业税：
激活二手房促进流通
“目前金华市区二手住房市场抢手的是90平方米以下，难卖的是144平方米以上大户型。”金华房贸联盟机构负责人金伟军说，这次将非普通住房转让纳入满2年免征营业税范围，说明去库存在瞄准大户型积压房源发力，因为业主把手头的大房子转让处理掉，才有能力去购买用于改善生活品质的非普通商品住房。
放宽个人转让住房营业税政策已不是次。2015年3月普通住房满5年免征营业税调整缩短为满2年。这次非普通住房和普通住房营业税政策并轨，不再区分普通非普通，享受同样的免征优惠。从房产中介角度看，政府为了撬动改善性需求，推动大户型积压房源去库存，从加快非普通二手住房流通入手，这是精准发力。
2011年之后由于房价滞涨，加上抑制房产投资、投机性需求的政策导向，房产投资已渐行渐远。金华市区的个人住房投资高峰是在2009年至2010年。当时政策鼓励购房，房价上涨较快，大批投资客蜂拥入市，很多人就是在那段时间拥有了两套房、三套房。除了一批建造年代较久的源，现在挂牌上市的主要是这批次新房。其中的普通住房由于营业税政策调整免征，近一年来已消化相当一部分。这次非普通住房转让又从中受益，对加快二手房市场流通是重磅利好。
144平方米以上大户型二手住房成交难，一是总价高，二是营业税负担重。卖家往往想把营业税转嫁给买家，而买家也想多砍点房价，营业税成为双方讨价还价的“包袱”。现在政策调整后就很清晰了，满2年一律免征营业税，今后成交的成功率将会大大增加。
金伟军说，节后看房人气回升，明显比往年提前。因为市场上多数二手房都已满2年，都可以免征营业税了，买卖双方不用再为营业税争执不下，转让负担大大减轻，二手房成交必然会出现明显放量。他认为，中央下决心化解房地产库存，加快二手住房流通是很重要的一个环节，不排除还有进一步利好政策出台的可能。
促控并举：
金华去库存开门红
新数据显示，今年1月底，金华市区商品住房可售面积202.72万平方米，较去年12月底下降7.43万平方米，为近年来首次降至200万平方米大关附近，化解库存迎来了开门红。
目前一些地方的商品房高库存，与前些年土地出让规模过大有直接关系。加上2014年后房地产市场进入调整期，销售大幅下滑，新增供应量持续超过消化量，库存压力不断加剧，房企资金链风险明显加大。金华未雨绸缪，一手控供地，一手促销售，促控并举，从而赢得了去库存的主动权。
金华市区从2014年就开始大幅调减商住用地出让规模，放缓出让节奏，同时优化出让用地结构，“控制住宅用地、促进商业商务用地”，加大对信息经济、仓储物流等现代服务业用地的倾斜支持力度。
在去年底中央频频释放化解房地产库存政策信号的时候，金华已初战告捷，走在前列。去年全年市区商品住宅累计销售159.86万平方米，同比增长21.9%。新建商品住房消化周期已从原来的20个月以上，降至17个月左右。
通过上游控增量，下游促销售，目前市区化解房地产库存态势更趋有利。今年1月份市区商品住房批准预（销）售面积仅6800平方米，同比降幅高达91.55%，而同期累计成交面积达11.5万平方米。由于销售成交远远高于上市量，带动库存大幅下降。
相关数据显示，目前金华市区库存积压的可售商品住房主要集中在80～90平方米和120～144平方米两大面积区间，挂牌二手房源144平方米以上非普通住房较难出售。近期出台的契税、营业税新政策，恰恰瞄准大户型去库存精准发力，使金华下一步去库存更加有利。
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