[摘要] 12月1日午后，A股地产板块集体爆发，板块整体涨幅超过5%，其中金融街、万科A、保利地产等近10只个股涨停，拉动沪指涨幅一度超过1%。
12月1日午后，A股地产板块集体爆发，板块整体涨幅超过5%，其中金融街、万科A、保利地产等近10只个股涨停，拉动沪指涨幅一度超过1%。地产股之所以暴涨，仅仅是因为一个传闻：“购房贷款利息可抵扣个人所得税。”业界深信，这一政策若推出，对房地产行业将构成直接重大利好。
其实，中央层面将酝酿出台新一轮利好房地产政策的传闻，近一个月来就未停止过。12月8日，又一则消息占据各大财经新闻的首要位置，称中央经济工作会议召开在即，化解房地产库存位列“四个歼灭战”之一，楼市去库存一揽子政策将密集亮相。
11月10日，总书记主持召开中央财经领导小组第十一次会议，提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。一时间，“化解库存”，不仅成了一个热议话题和热门词汇，更是明确为房地产今后一个时期的中心任务。坊间各种政策利好传闻，背后正是对政府出招“化解库存”的几多期盼。
①出招：激活市场促进购房
虽然中央现在提出“化解库存”，但我市早已开始谋划，提前主动出击。从去年8月金华市区暂停执行限购政策开始，到今年11月推出公积金搭桥贴息贷款，一年多来连续推出和实施了一系列积极的政策措施，千方百计促进住房消费。
去年9月底央行等下发通知取消限贷。以限购、限贷的退出为标志，加上降准降息双轮连续驱动，住房消费政策转向全面宽松。我市抓住这一有利时机，多次放宽和调整公积金贷款政策。通过缩短公积金贷款缴存必要时间，降低首付标准，提高公积金可贷款额度，推出“公转商”搭桥贴息贷款，有力地促进了房地产库存的消化。
在利好政策的轮番刺激下，今年以来市区公积金申贷量急剧增长，出现井喷。以今年7月为例，公积金贷款申请办理816户，同比增长了7倍；贷款申请额3.2亿元，同比增长了11.6倍，再创新高。尤其是8月份，市区商品住宅成交量达1420套，环比增长23%，创12个月来的新高。
今年我市还出台了《关于促进房地产和建筑业平稳发展的通知》，从十个方面调整和优化房地产市场，为化解库存，促进行业稳定发展营造良好氛围。在二七区块旧城改造中，推出了“市场化安置可增值15%购房券”的创新举措，推动大量有效需求进入市场购房实现安置，一举撬动住房消费10亿元以上。
同时市区还明确对高校毕业生等各类人才实施购房补贴、购房贷款贴息、公积金贷款倾斜等政策，通过购房优惠吸引高端人才留金置业。该政策实施至今，已先后受理两批人才购房申报，销售商品房93套，成交金额9460万元。该政策针对性强，实惠又实用，两年内有望带动500套以上商品房成交。
值得一提的是，我市还通过公开采购的方式，打通人才保障用房与商品住房通道。自2013年以来，市本级先后投入2.9亿元，分批购买商品住房272套，面积约2.9万平方米，用于人才安置。预计未来5年，市本级人才用房将达到4万平方米。
②成效：库存下降 周期缩短
那么，在一系列积极政策的推动下，金华市区住宅市场库存情况又如何呢？
据市建设局提供的数据,今年11月末市区尚有未售商品房建筑面积267.48万平方米，同比下降7.18%。其中商品住房17677套，建筑面积211.82万平方米，同比下降8.76%。11月末市区商品住房去化周期已缩短至16.2个月,再创近年来的新低，而去年去化周期在20个月以上。
近几年情况显示，市区商品住宅库存量基本上围绕210万平方米上下波动。今年以来，去库存周期大幅缩短，原因只有一个，那就是今年销售速度加快了。据统计，1-11月市区新建商品住宅共成交12287套，同比增长20.72%；成交面积144.23万平方米，同比增长20.75%。
市建设局报告显示，1-11月市区以80-90平方米和120-144平方米户型的新建商品房成交量居多，分别占总量的43%和23%。此外，144平方米以上户型成交面积也占了25%。刚性需求和改善性需求占比超过九成，成为支撑市场成交量的两大主力。
③亮点：房价回升 购房回暖
在金华市区努力化解房地产库存的过程中，出现了一个具有意义的亮点——新建商品住宅销售价格指数环比实现“七连涨”，在三线城市中房价回升稳定，持续时间长，一路领跑。
有专家指出，化解库存，房价走势是一个极其重要的因素。跟任何投资一样，购房历来也是“买涨不买跌”。房价如果持续上行，相当于买来的商品房资产增值，购房者就会竞相入市。成交活跃，房价稳中有升，从而形成良性循环。反之，如果房价下行，购房者持币观望，房子卖不动，化解库存难度就会加大。
国家统计局发布的10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，经过上半年以来的连续回暖，房地产销售形势近期有所降温。新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅分别比9月份回落0.2和0.3个百分点。其中，一、二线城市房价环比涨幅回落；三线城市新建商品住宅价格环比由持平转降。
但在三线城市中，金华是个例外，新建商品住宅价格环比不仅成功站上“七连涨”，而且同比指数15个月来首次翻红，上涨0.1%，坚挺的表现堪比部分二线城市。房价稳中有升，极大地提升了市场购房信心，有效促进了住房消费。
自2014年4月以来，金华房价进入长达一年的调整期，环比持续下行，当年8月房价同比也由正转负。面对房地产调整的不利局面，我市贯彻中央“分类指导、因地施策”的房地产调控精神，认真落实地方政府主体责任，找准发力点，积极实施可操作、能落地的政策系列“组合拳”，促控并举，标本兼治，房地产逐步走出低谷，持续回暖。金华市区新建商品住宅环比和同比价格指数分别在今年4月和10月由负转正，向好发展。
④难点：区域结构 矛盾突出
从整体来看，随着去化周期持续缩短，市区商品住宅去库存压力并不是太大，主要问题还是区域性、结构性销售矛盾突出。
数据显示，1-11月市区商品住宅成交主要集中在湖海塘区域、江南区域、金东新城区和金义都市新区，销量分别为2132套、1987套、1958套和1741套，占比分别约为17%、16%、16%和14%。在列入统计的11个区域中，有7个区域销售未过千套大关。成交排名后6个区域，加起来不过20.3%。各个区域住宅销售冷热不均。
各个楼盘之间也存在类似的冷热不均现象。1-11月商品住房预（销）售排在前10位的楼盘累计成交5560套，面积63.9万平方米,分别占市区总成交的45.3%和44.3%。其中，排名前两位的保集·湖海塘庄园和保集·外滩花园合计占总成交的12.6%。
反观少数楼盘因产品定位失误，户型过大，总价过高，加上区域配套滞后，一年也销售不了几套房子，进而造成资金回笼困难。市统计局的一项分析报告就此指出，市区每月成交量排10名的楼盘相对较为固定，销售出现大盘销售越来越多、小盘销售愈来愈少的马太效应。
破解楼盘销售结构矛盾，主要有赖于房地产企业自身准确把握市场脉搏，科学规划，精准定位，开发适销对路的房子。而解决区域性矛盾，则需要政府统筹规划，加大投入，加强交通、教育等生活配套，逐步消除区域差异。
典型的就是快速公交BRT的规划建设。今年2月份BRT1号线开通后，湖海塘区域几大楼盘明显受益，便利的交通促使购房者果断出手。结果，湖海塘成了今年市区住宅销售红火的区域。12月份BRT2号线开通在即，沿线大大小小的楼盘纷纷亮出这一卖点，加大促销力度。BRT2号线西端起点原来规划在婺城客运站，经开发商争取延伸到了缤虹星城住宅项目。购房户们高兴地说，政府给我们送来了非常好的配套，出行方便比什么都重要，住在这里也就安心了。
⑤趋势：化解库存 轻装上阵
从未来形势看，上游房企开发量正在大幅减少，有助于下游推动化解库存。
统计显示，1-9月份市区共完成房地产开发投资92.97亿元，同比下降2.5%，1-8月环比下降5.6个百分点。新开工面积93.07万平方米，同比下降46.3%，今后一个时期房地产开发量逐步减少已成定局。虽然房地产投资减少暂时会影响经济增长，但长远来看只有上游减少供应，下游库存压力才会真正减轻。
市区从去年开始就控制土地供应规模，今年供地指标向商务、商业等现代服务业用地倾斜，事实上已明显在给下游住宅市场减压,而且已经显现了出来。据统计，今年1-11月市区批准预售商品住房面积120.49万平方米,较去年同期的169.24万平方米,减少了近50万平方米。而销售方面，今年1-11月累计成交144.23万平方米,去年同期仅为119.44万平方米。
上游控制和减少供应，下游促进和加快销售，政府“促控并举”，一减一增，双管齐下。政府有形的调控，和市场无形的调节相结合，我们有理由相信，金华市区房地产市场终会实现供需平衡的良性稳定发展。在化解库存包袱后，房地产市场将重新轻装上阵。
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