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化解房地产库存轻装上阵 金华在行动

金华新闻网  作者:pqm  2015-12-10 09:33

[摘要] 12月1日午后,A股地产板块集体爆发,板块整体涨幅超过5%,其中金融街、万科A、保利地产等近10只个股涨停,拉动沪指涨幅一度超过1%。

12月1日午后,A股地产板块集体爆发,板块整体涨幅超过5%,其中金融街、万科A、保利地产等近10只个股涨停,拉动沪指涨幅一度超过1%。地产股之所以暴涨,仅仅是因为一个传闻:“购房贷款利息可抵扣个人所得税。”业界深信,这一政策若推出,对房地产行业将构成直接重大利好。

其实,中央层面将酝酿出台新一轮利好房地产政策的传闻,近一个月来就未停止过。12月8日,又一则消息占据各大财经新闻的首要位置,称中央经济工作会议召开在即,化解房地产库存位列“四个歼灭战”之一,楼市去库存一揽子政策将密集亮相。

11月10日,总书记主持召开中央财经领导小组第十一次会议,提出“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。一时间,“化解库存”,不仅成了一个热议话题和热门词汇,更是明确为房地产今后一个时期的中心任务。坊间各种政策利好传闻,背后正是对政府出招“化解库存”的几多期盼。

①出招:激活市场促进购房

虽然中央现在提出“化解库存”,但我市早已开始谋划,提前主动出击。从去年8月金华市区暂停执行限购政策开始,到今年11月推出公积金搭桥贴息贷款,一年多来连续推出和实施了一系列积极的政策措施,千方百计促进住房消费。

去年9月底央行等下发通知取消限贷。以限购、限贷的退出为标志,加上降准降息双轮连续驱动,住房消费政策转向全面宽松。我市抓住这一有利时机,多次放宽和调整公积金贷款政策。通过缩短公积金贷款缴存必要时间,降低首付标准,提高公积金可贷款额度,推出“公转商”搭桥贴息贷款,有力地促进了房地产库存的消化。

在利好政策的轮番刺激下,今年以来市区公积金申贷量急剧增长,出现井喷。以今年7月为例,公积金贷款申请办理816户,同比增长了7倍;贷款申请额3.2亿元,同比增长了11.6倍,再创新高。尤其是8月份,市区商品住宅成交量达1420套,环比增长23%,创12个月来的新高。

今年我市还出台了《关于促进房地产和建筑业平稳发展的通知》,从十个方面调整和优化房地产市场,为化解库存,促进行业稳定发展营造良好氛围。在二七区块旧城改造中,推出了“市场化安置可增值15%购房券”的创新举措,推动大量有效需求进入市场购房实现安置,一举撬动住房消费10亿元以上。

同时市区还明确对高校毕业生等各类人才实施购房补贴购房贷款贴息、公积金贷款倾斜等政策,通过购房优惠吸引高端人才留金置业。该政策实施至今,已先后受理两批人才购房申报,销售商品房93套,成交金额9460万元。该政策针对性强,实惠又实用,两年内有望带动500套以上商品房成交。

值得一提的是,我市还通过公开采购的方式,打通人才保障用房与商品住房通道。自2013年以来,市本级先后投入2.9亿元,分批购买商品住房272套,面积约2.9万平方米,用于人才安置。预计未来5年,市本级人才用房将达到4万平方米。

②成效:库存下降 周期缩短

那么,在一系列积极政策的推动下,金华市区住宅市场库存情况又如何呢?

据市建设局提供的数据,今年11月末市区尚有未售商品房建筑面积267.48万平方米,同比下降7.18%。其中商品住房17677套,建筑面积211.82万平方米,同比下降8.76%。11月末市区商品住房去化周期已缩短至16.2个月,再创近年来的新低,而去年去化周期在20个月以上。

近几年情况显示,市区商品住宅存量基本上围绕210万平方米上下波动。今年以来,去库存周期大幅缩短,原因只有一个,那就是今年销售速度加快了。据统计,1-11月市区新建商品住宅共成交12287套,同比增长20.72%;成交面积144.23万平方米,同比增长20.75%。

市建设局报告显示,1-11月市区以80-90平方米和120-144平方米户型的新建商品房成交量居多,分别占总量的43%和23%。此外,144平方米以上户型成交面积也占了25%。刚性需求改善性需求占比超过九成,成为支撑市场成交量的两大主力。

③亮点:房价回升 购房回暖

在金华市区努力化解房地产库存的过程中,出现了一个具有意义的亮点——新建商品住宅销售价格指数环比实现“七连涨”,在三线城市中房价回升稳定,持续时间长,一路领跑。

有专家指出,化解库存,房价走势是一个极其重要的因素。跟任何投资一样,购房历来也是“买涨不买跌”。房价如果持续上行,相当于买来的商品房资产增值,购房者就会竞相入市。成交活跃,房价稳中有升,从而形成良性循环。反之,如果房价下行,购房者持币观望,房子卖不动,化解库存难度就会加大。

国家统计局发布的10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,经过上半年以来的连续回暖,房地产销售形势近期有所降温。新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅分别比9月份回落0.2和0.3个百分点。其中,一、二线城市房价环比涨幅回落;三线城市新建商品住宅价格环比由持平转降。

但在三线城市中,金华是个例外,新建商品住宅价格环比不仅成功站上“七连涨”,而且同比指数15个月来首次翻红,上涨0.1%,坚挺的表现堪比部分二线城市。房价稳中有升,极大地提升了市场购房信心,有效促进了住房消费。

自2014年4月以来,金华房价进入长达一年的调整期,环比持续下行,当年8月房价同比也由正转负。面对房地产调整的不利局面,我市贯彻中央“分类指导、因地施策”的房地产调控精神,认真落实地方政府主体责任,找准发力点,积极实施可操作、能落地的政策系列“组合拳”,促控并举,标本兼治,房地产逐步走出低谷,持续回暖。金华市区新建商品住宅环比和同比价格指数分别在今年4月和10月由负转正,向好发展。

④难点:区域结构 矛盾突出

从整体来看,随着去化周期持续缩短,市区商品住宅去库存压力并不是太大,主要问题还是区域性、结构性销售矛盾突出。

数据显示,1-11月市区商品住宅成交主要集中在湖海塘区域、江南区域、金东新城区和金义都市新区,销量分别为2132套、1987套、1958套和1741套,占比分别约为17%、16%、16%和14%。在列入统计的11个区域中,有7个区域销售未过千套大关。成交排名后6个区域,加起来不过20.3%。各个区域住宅销售冷热不均。

各个楼盘之间也存在类似的冷热不均现象。1-11月商品住房预(销)售排在前10位的楼盘累计成交5560套,面积63.9万平方米,分别占市区总成交的45.3%和44.3%。其中,排名前两位的保集·湖海塘庄园和保集·外滩花园合计占总成交的12.6%。

反观少数楼盘因产品定位失误,户型过大,总价过高,加上区域配套滞后,一年也销售不了几套房子,进而造成资金回笼困难。市统计局的一项分析报告就此指出,市区每月成交量排10名的楼盘相对较为固定,销售出现大盘销售越来越多、小盘销售愈来愈少的马太效应。

破解楼盘销售结构矛盾,主要有赖于房地产企业自身准确把握市场脉搏,科学规划,精准定位,开发适销对路的房子。而解决区域性矛盾,则需要政府统筹规划,加大投入,加强交通、教育等生活配套,逐步消除区域差异。

典型的就是快速公交BRT的规划建设。今年2月份BRT1号线开通后,湖海塘区域几大楼盘明显受益,便利的交通促使购房者果断出手。结果,湖海塘成了今年市区住宅销售红火的区域。12月份BRT2号线开通在即,沿线大大小小的楼盘纷纷亮出这一卖点,加大促销力度。BRT2号线西端起点原来规划在婺城客运站,经开发商争取延伸到了缤虹星城住宅项目。购房户们高兴地说,政府给我们送来了非常好的配套,出行方便比什么都重要,住在这里也就安心了。

⑤趋势:化解库存 轻装上阵

从未来形势看,上游房企开发量正在大幅减少,有助于下游推动化解库存。

统计显示,1-9月份市区共完成房地产开发投资92.97亿元,同比下降2.5%,1-8月环比下降5.6个百分点。新开工面积93.07万平方米,同比下降46.3%,今后一个时期房地产开发量逐步减少已成定局。虽然房地产投资减少暂时会影响经济增长,但长远来看只有上游减少供应,下游库存压力才会真正减轻。

市区从去年开始就控制土地供应规模,今年供地指标向商务、商业等现代服务业用地倾斜,事实上已明显在给下游住宅市场减压,而且已经显现了出来。据统计,今年1-11月市区批准预售商品住房面积120.49万平方米,较去年同期的169.24万平方米,减少了近50万平方米。而销售方面,今年1-11月累计成交144.23万平方米,去年同期仅为119.44万平方米。

上游控制和减少供应,下游促进和加快销售,政府“促控并举”,一减一增,双管齐下。政府有形的调控,和市场无形的调节相结合,我们有理由相信,金华市区房地产市场终会实现供需平衡的良性稳定发展。在化解库存包袱后,房地产市场将重新轻装上阵。

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