[摘要] 闹猛的开盘场面，今年以来在金华楼市屡见不鲜。9月份以来，金华市区一级土地市场释放出了一系列积极信号。
闹猛的开盘场面，今年以来在金华楼市屡见不鲜。
9月份以来，金华市区一级土地市场释放出了一系列积极信号。
主城区连续成功出让3宗商住用地，全部以竞价方式成交。其中东苑小学北侧约10亩小地块吸引5个买家竞拍，拿地一向谨慎的本地老牌房企浙江茂新房产这次出人意料地大方出手，以逾1.1亿元的总价竞得，成交溢价率达42.4%。
而原汽车南站和原铁路司机学校地块则由中梁地产集团旗下的上海豪阳置业竞得。中梁地产位列2014年中国百强房企第56位，近两年性房企纷纷抽身三四线城市，回撤一二线城市，中梁地产短短半个月内在金华斥资近5亿元置地投资，其“逆势”之举格外引人注目。
近年来，已有万达、金地、绿城、滨江等7家百强房企投资金华，尤其是金地集团进入金华3年连续开发3个项目，“沉”在浙中，深耕金华，近期还在不断物色新地块。这些从一个侧面印证了投资商对金华城市价值的潜力和房地产市场健康发展的信心。
为贯彻中央“分类指导、因地施策”的房地产调控精神，我市落实地方政府主体责任，找准发力点，打好政策“组合拳”，既极大地改善了居民住房条件，又促使房地产回归稳定健康的发展轨道，一举两得，实现双赢。
国家统计局公布的数据显示，今年4～8月金华市区新建商品住宅价格环比分别上涨0.4%、0.3%、0.2%、0.1%和0.4%。在国内三线城市中不仅率先由负转正，且是一个“五连涨”的三线城市。
量在价先，价随量涨，稳健的环比上行势头背后，是成交量的强有力支撑。今年1～8月金华市区新建商品住宅和二手住宅分别成交9048套和7610套，同比分别上涨14.73%和111.85%。上游控增量，下游促销售，千方百计去库存，金华新建商品住宅消化周期已从原来的20个月以上，降至目前的17个月左右。
随着房价和成交量等关键性指标持续性走强，市场投资者信心逐步恢复，金华市区一级土地市场也“由冷转暖”。
A二七新村征收拉动需求 惠民房券助力居民置业
在金华江北老城区的核心位置，有一片占地近1700亩，原先集聚1.7万多城市人口的区块。金华人管这里叫二七新村。在金华房地产市场走出低谷，全面回暖的进程中，二七新村成了一大撬动杠杆。
为了二七新村居民的福祉，也为了提升金华城市品位，2014年市委、市政府下决心启动了金华史上规模大的旧城改造，涉及拆迁建筑总面积62.74万平方米，共6130户，其中私房6033户、国有企事业单位97家。
在二七新村房屋征收中，我市创新货币补偿机制，新增购房券补偿方式。选择货币补偿的被征收人，6个月内在市区范围内购买一手新建商品住宅，可将被征收房屋评估价值（含装修）置换成面值为115%的购房券。
这样的新招可谓一石二鸟，一方面大大激发了被征收人货币化安置的积极性，直接撬动商品住宅需求，同时又给被征收人增加了15%的惠民补贴，有能力住上更宽敞更舒适的新居，加速库存商品住宅的消化。
据统计，市区范围内共有43个楼盘从购房券安置政策中受益，有力地促进了销售。盛世珑城、御府花园等楼盘，各自均有超过110户的被征收户在此购房安家，令开发商喜出望外。目前，使用购房券在市场上购买商品住宅的共有958套，消化存量商品住宅逾10万平方米，撬动商品住宅消费超过10亿元。
与此同时，二七新村旧城改造还对被征收人新购买安置房减免被征收房屋评估等值部分的契税，激活二手房市场。目前，被征收人选择二手住宅安置的共有852套，减免契税1600多万元，直接撬动二手住宅交易6亿多元。
二七新村改造的带动和传导效应迅速“放大”。今年1～8月市区二手住宅累计成交7610套，同比增长111.85%。相比去年同期，今年金华二手住宅市场堪称火爆，不仅成交量加大，二手房价也走出持续低迷，5～8月实现环比“四连涨”。二手成交的活跃，直接促使改善性需求加快释放，拉动一手商品住宅消费。
B公积金新政策利好频频 人才住房保障实惠多多
面对去年以来房地产业投资、销售等增速放缓、下滑的局面，国家调控思路开始逐步转向，实行“分类调控、因地施策”，由政策主导转向市场主导。去年8月金华市区暂停执行限购政策，9月底央行等下发通知取消限贷。以限购、限贷的退出为标志，加上降准降息双轮连续驱动，住房消费政策转向全面宽松。
金华市区公积金贷款新政紧随其后，一方面降低贷款门槛，缴足6个月即可申贷，省内其他城市居民在金购房也可申请公积金贷款，另一方面大幅提高可贷额度，调控之前单方可贷额度仅为15万元，现在高可贷25万元，双管齐下加大对居民自住购房的支持力度。目前，市区商业性住房贷款基本上执行三成首付，而公积金贷款购买首套、二套房首付更是降至二成，尤其是公积金五年期以内贷款年利率降至2.75%，首次进入“2字头”，购房环境之宽松前所未有。
在利好政策的轮番刺激下，今年以来市区公积金申贷量急剧增长，出现井喷。以今年7月为例，公积金贷款申请办理816户，同比增长了7倍；贷款申请额3.2亿元，同比增长了11.6倍，再创新高。尤其是8月份，市区商品住宅成交量达1420套，环比增长23%，创12个月来的新高。
住宅成交大幅放量，进而拉动市区房贷需求急剧扩大。市区自去年11月实行公积金贷款放贷轮候制以来，轮候期已从初1个月延长至目前的14个月。正常情况下，现在申贷已排到2017年1月才能放贷。
与此同时，市区还于去年12月加大人才住房保障力度，明确规定对普通高校博士、硕士毕业生、985和211高校本科毕业生（不含二级学院），两年内在市区购买商品住房的，可享受长不超过5年一定额度的购房贷款贴息，每月分别不超过3000元、1500元、1000元。
其余已具有高级专业技术资格、高级以上职业技能的普通高校毕业生和中职院校毕业生，以及2014年起新毕业的普通高校毕业生，首次购买商品住房的，给予购房补贴。首次购买90平方米及以下、90至144平方米、144平方米及以上商品住房的，分别给予房价总额1%、1.5%、2.5%的购房补贴。
由于人才住房保障政策受益面非常广，差不多为普惠制。211院校毕业生陈女士前些日子在湖海塘区块买了一套新房，每月房贷利息要负担2000多元，现在可拿到1000元/月的贷款贴息。陈女士算了一笔账，自己房贷10年期，高可享受5年贴息，累计可拿到6万元，贷款负担大大减轻了。
C土地源头控节奏优结构 库存住宅消化期创新低
目前一些地方的商品房高库存，与前些年土地出让规模过大有直接关系。加上去年春节后房地产市场进入调整期，销售大幅下滑，新增供应量超过消化量，库存压力不断加剧，房企资金链风险明显加大。
为减轻下游商品房库存压力，市区从去年开始就明显调整商住用地的出让规模和出让节奏。全年出让的大地块只有上海农工商城市湖海花园和金地艺境两宗，合计320多亩，其余大多是零星小地块。2014年全年商住用地出让公告不过10个左右，仅为2013年的1/3，出让规模创近年来新低。今年到目前为止，商住用地出让公告也仅有9个。
在控制土地出让规模的同时，为推动现代服务业综合试点改革，今年以来市区进一步减少住宅供地，增加零售商业、商务、娱乐等非住宅用地供应量。如今年推出的多湖中央商务区打造总部经济的近百亩地块、江南核心区部分沿街地块等，均是非住宅用地。即使推出住宅用地，如原汽车南站、原铁路司机学校等沿街地块，也规划为住宅、商业、商务等复合型用途。通过优化供地结构，既从源头上减轻了商品住宅市场去库存压力，同时也为发展以网络经济为代表的现代服务业，加强城市商业服务配套，腾出更多的空间。
针对大户型、高总价房源积压滞销的情况，目前我市正按照国土资源部、住建部的要求，进行优化结构的试点探索。在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求，促进市区房地产市场平稳健康发展。
据统计，今年1～8月市区商品住宅累计批准预（销）售面积为84.21万平方米，同比下降16.59%。同期，商品住宅累计销售面积为106.65万平方米，同比上升15.84%。“一降一升”有效降低了商品住宅库存量，净去化22.44万平方米。今年7月市区商品住宅消化周期一度降至17个月以内，创近年来的新低。
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