[摘要] 来自金华市房地产交易管理网的数据，今年来，市区每周二手房成交量都在50套左右，每个月成交量不到400套，而市区二手房中介的数量却超过了300家，这也就意味着许多二手房中介的月业务量为零。今年六七月份，市区二手房成交量分别为374、377套，而8月即将过去，二手房市场没有回暖迹象。
来自金华市房地产交易管理网的数据，今年来，市区每周二手房成交量都在50套左右，每个月成交量不到400套，而市区二手房中介的数量却超过了300家，这也就意味着许多二手房中介的月业务量为零。今年六七月份，市区二手房成交量分别为374、377套，而8月即将过去，二手房市场没有回暖迹象。
兴奋、遇冷、煎熬、期盼，充满戏剧性的房地产市场走势似乎是茶余饭后不错的谈资。但对于身处其中的二手房中介公司而言，滋味并不那么好受。阵痛总是有的，但这次来得更为猛烈。
7月、8月、9月，这三个月原本就是传统的二手房交易淡季，随着不断加息和信贷紧缩，这个夏天对于二手房中介来说，却是极寒。春节至今，市区有不少中介公司已经关门转向其他行业，仍然开门的也只是在苦苦硬撑，而经历过这个夏天，苦撑的也撑不下去了。
市区双馨路原本有10多家二手房中介，但是昨天记者发现，其中超过半数已经歇业。近日，记者走访了市区一些二手中介公司，他们在这个“冬天”里的故事值得我们思考。
随着一手楼市价格战硝烟渐起，降价不明显的二手楼市也陷入前所未有的焦灼状态。“卖家不降价，买家也不买账。”某中介负责人如此概括眼下二手房成交的艰难状况。
“今年四五月份成交了一两套房子，六七月份没有一宗交易。”市区江南一中介老板从2002年开始经营房产中介，这么多年经营下来从未像今年这样艰难，用店主自己的话说，今年是“死水一潭”。“我的店面不用房租费都得亏，别人店的房租起码在每个月2000元以上，就更得亏了，金华整个房产中介全部都是亏本经营。”老板说，“再花点时间等等，如果明年还是这样的状况，我宁愿放弃，继续做下去就没有什么意思了。”
来自华之家房地产咨询代理有限公司的消息，在限贷、贷款利率上调等宏观政策的调整下，市民的购房意愿受到了抑制，二手房中介业务大幅萎缩，去年上半年行情好的时候，该公司二手房月成交量有三四十宗，但今年仅剩个位数，和去年行情火暴时相比，中介业务降幅达七八成。
今年春节以来，市区每周的二手房成交量都在50套左右，而目前市区二手房中介的数量超过300家，也就意味着许多二手房中介的月业务量为零。
B.二手房中介熬啊熬
虽然成交量低，但是目前金华市区的房产中介并没有像杭州、上海等地那样出现大批关门的现象，主要是和其他大城市相比，在金华开房产中介成本要低得多，因此大多数中介还在苦熬。“现在还能熬，如果下半年和明年上半年再没有起色，大部分中介估计都熬不下去了。”
“以往的几次调控，影响二手房交易量的时间一般只有几个月，但从现在的情况看，今年国家还不会对房地产调控有所松动，因此下半年二手房中介生意不容乐观。”这是一个二手房产中介业内人士的心声。
在市区双馨路上，原本聚集的房产中介，不少都选择了关门。有店主给记者算了一笔账：店铺年租金3万多元，经纪人每月底薪1500元，店里有5个经纪人，再加上其他水电等费用，每月的固定支出1万多元。要支付这些成本，门店每月至少要有一宗二手房买卖的收入。如果做房屋租赁，那至少要成交十几单，其收入才够门店一个月的运营成本。现在，一个中介门店每月要成交一单二手房都很难，而成交十几单租赁业务同样困难，因为租房旺季一般在每年的一二月和七八月。
限购令的出台让想在金华买房子的金华人和外地人都很头疼。绿信房产的经纪人方小姐遇到过一对来金华买房子的退休老人，根据规定，他们是不够格在金华买房子的，交不出可以买房子的证明就过不了户，因此他们只能租房子住。
“近几个月来，我们公司的生意明显没有以前好，但勉强还能维持。”方小姐说，以前房产中介的市场是饱和的，随着现在成交量的下降，很多店都已经关掉了，现在买房子的需求还是有的，房产中介的情况今后怎样谁都说不清楚，现在只能看谁能做到最后了。
C.“冬天”竞争仍然激烈
当谈到2011年的楼市行情时，一贯巧舌如簧的房产中介却显得有点讷言。“忙忙碌碌了一年，回过头看，手上成交的只有去年的零头。”从业多年的刘莎莎告诉记者，今年，买卖双方都变得越来越谨慎，“一手房不断降价也不好卖，更何况二手房交易涉及较多的费用。”在她的经历中，曾经有一位买家看中了一套房子，该买家到不同的中介报出了不同的价格，让多个房产中介帮他报价，但这给卖家造成了有很多人抢购其房子的“错觉”，实际上这只是买家的“试盘”行为。
行业之间的竞争更为激烈。“有一次,眼看我做的一单交易就要成了，但是卖家突然说有人要出更高的价格，不愿意卖了。”刘莎莎说，后来才发现，由于客户的资料是彼此共享的，与他同一门店的同事得知他快要做成交易了，故意从中作梗，给卖家电话说有出价更高的买家，导致卖家“动摇”，从而“到嘴边的鸭子”飞走了。
刘莎莎说，越是市场不景气，一些不规范的市场运作就会越猖獗，走私单、不良竞争等都成为很多中介正常过冬的一大困扰。
D.刚需族无奈选择租房子
曾几何时，租房还是买房，仿佛儿童游乐园里跷跷板的两头，在“刚需族”们脚下摇晃不已，但在今年，许多“刚需族”做出了回答，那就是义无反顾地租房。因为，即便他们能付得起首付，也贷不到款，所以曾经的两难到现在没得选，这是想当房奴而不得的一年。
昨天，在永康街，记者见到了正在张贴租房启事的李朝。李朝刚从杭州来金华工作，因为已经到谈婚论嫁的年龄了，之前女友在金华与朋友合租，现在他来了就需要找一个合适的房子，本来可以先买一套小一点的房子住的，但是去好几个银行询问，以他们的条件很难贷到款，连续寻找了近一个月后，仍没找到合适的房子。“我已经贴了不下50份小广告了，都没有结果。”李朝无奈地说。
不少租房者表示，现在房租太贵，想租一套便宜的房子很难。“之前40多平方米的一室一厅300元，今年一下就到了450元。之前五六百元的，现在都变成七八百元了。稍微好点的房子，带点家具租金就得1000多元。”
一些原本准备投资在二手房上的资金，已经改行投资到房屋出租业务上。市民陈庆在市区江南高畈街附近租了一整幢的民房，然后进行简单装修，用来出租。“现在，市区的单身公寓出租价格涨得很快，投资房屋租赁基本上没有风险。”陈庆和房东签了10年的合同，他预计这幢有20多套单身公寓的房子一年以后就可以给他产生利润，加上房租年年都在涨，利润毫无疑问会逐年上升。
E.中介各显神通度“寒冬”
“我现在是一周上一天班。”小林是市区江南一家门店的房产经纪人。他告诉记者，3个月前，公司已经开始放假，部分员工实行每周一天的轮班。此外，公司还和一些员工解除了合同。
“上班也没用，通常一天下来，客户与业主加起来都没经纪人多。”小林表示，不但买房子的意愿低迷，与去年相比，现在放盘的业主也很少。一方面是由于长时间没有成交，另一方面价格触及一些业主的心理底线，“他们干脆不卖了。”小林向记者分析道。
“听说，迟些时候，公司的店面都要做调整，一些业绩不好的门店就要关门了。”对于自己的前景，小林显得有些茫然。他也知道，长期放假在家，每月只拿千把元的底薪不是办法。只是这场“寒冬”来得有些过于猛烈，用他的话说就是：“一年前还风生水起，一年后就尸横遍野。”
目前，市区大多数中介在苦熬中等待行情的转机，有的延长营业时间更好地为客户服务，也有的在寻找其他的增收途径，如“华之家”和“房贸”两家房产中介，分别代理杭州和嘉兴的楼盘，同时做一些本地楼盘尾盘和商业项目的销售。另外，“房贸”还会做一些小地块楼盘的策划。
F.信心来源于金华宜居
冬天到来，总会让人对春天有所期盼。有业内人士分析认为：“房地产市场如此强烈的调整，如果持续时间过长将对中国经济造成诸多不良影响。如果说下半年政策会有放松的话，预计可能会有政策刺激二手房市场成交。从政府刺激成交量的角度看，二手房市场（三级市场）相对二级市场有着诸多优势，这会是很好的着力点。”
“活着才有希望”、“短期看淡，长期看好”，金华“房贸”负责人金伟军这样论市。市场总是有起有落，如果真的退出，哪天楼市回暖，再回来就来不及了，他认为。
“我们观察发现，金华的城市幸福指数在提高，刚性需求、改善性需求仍处于历史高位，这都是房产中介行业进一步发展的动力和源泉，房产中介仍有很大的发展空间。”对于金华楼市的未来，不少二手中介的经营者仍持乐观态度。
A.
中介老板之一：
刚想入市，楼市却冷了
杨成是记者朋友的朋友，回金华之前，在上海一家知名中介公司当过门店的店长。认识杨成的时间比较长，所以也算记者的好朋友，工作之后一聊天，难免会说起房子，每一次，他都爽朗地说：“如果你想炒房就找我，我保你赚。”确实，身在中介公司的他，帮别人炒楼就是他的职业。可惜，那时候，记者还付不起首付。
杨成是2003年进入二手房交易行业的。那时的上海楼市已经起飞。对于自己做的个案子，每一个细节，杨成都记得很清楚。那是在2003年的11月份，有一个仅40平方米的小户型。房子较新，是一套于1995年左右交房的新公房7层。该小户型当时的均价已经超过7500元/平方米，在那个时候，这个单价已经算是高的了。买家首付了10万元，向银行贷款20万元，期限15年，月供1300元左右。
随后，这个来自宁波的买家又掏出1.5万元对房子进行了全新的装修，之后以2400元/月的价格将房子出租给了一个老外。当时这一笔交易让杨成恍然大悟，也有些心动，投入11.5万元，以租养房，每月仍然能有1000多元的，原来赚钱就这么简单。
两年后，他得知，这个业主已经将这套房子转手，转手价格56万元。粗算一笔，减掉所有的支出，净赚26万元，平均每年的在13万元。
其实，在杨成的经历中，这样的案例比比皆是。在如今这个楼市疯狂的年代，年10万元以上是比较正常的事情。“那，这两年来，你觉得最成功的一个案例是什么呢？”记者问道。杨成整理了一下思绪：“我所操作过的最成功的案子是帮助别人两个月赚了15万元！”
2004年的11月，一个客户找到了杨成，希望在上海徐家汇附近觅得一套小户型进行投资。经过多次比较，买家看中了位于中山南二路和天钥桥一套高层住宅。该住宅建筑面积仅有36平方米，况且还是高层，使用面积其实很小。最后的成交价格是35万元。这个买家的经济账算得比较仔细，房子到手后，他仅拿出6000元进行简单的装修。买家的意图很直接，他想做短期投机生意。于是，还在办理产权交接的时候，他便将房子又委托给了杨成。2005年年初，这套房子，以50万元的价格成交。
去年上半年，杨成听说家乡金华的楼市火暴之后，立即将上海的工作辞掉了，他想自己开家房产中介。一方面，不再为别人打工，另一方面，方便自己继续进行房产投资。不料，杨成还在找店面的时候，政府推出了一系列的针对楼市的调控政策，杨成开公司的念头也暂时搁浅了。杨成现在有些无奈，市场的时候他在帮别人炒楼；当他入市了，楼市却遇到了波折。他现在只期盼着楼市能够早日回暖。
B.
中介老板之二：入市不久，体会却最深
前天上午8点30分，房产中介个体经营者何先生像往常那样来到门店。打扫卫生之后，他将写满各类房源信息的展板摆放到店门口,接着再打开办公桌上的电脑查阅有关二手房的行情和政策，等待着客户上门……
这样的生活持续了一年多时间，2010年1月，他的店铺开张，恰逢金华楼市最疯狂的时段，随后，他经历了三次重申差别化的信贷政策、四次贷款利率加息。何先生说：“去年春节后，由于以永康为主的外地投资者大举进入金华楼市，加上前期出让地价持续走高，新房源又正好处于脱销断档期，引发了恐慌性购房需求，严重的供需失衡推动金华房价节节上涨。尤其在3月份，上涨行情出现进一步加速态势。”去年3月份，金华房屋销售价格指数环比上涨3.2%，涨幅居70个大中城市。
那时候的他，生意好的时候每个月可以做成10多笔买卖，常常要忙到晚上7点多才能回家。好景不长，今年年初，不满5年的普通住房营业税由差额变全额，一套总价30多万元的房子交易成本凭空多出一两万元。由于买卖双方谁都不愿意为这突如其来的不可抗力买单，不少已快收尾的单子无奈“泡汤”，好比“煮熟的鸭子也飞了”。谈到这，何先生掩饰不住无奈与伤感。
现在的何先生只能做租房生意，期望能抵御寒冬。做一笔租赁的，显然远远比不上完成一套二手房成交的。何先生说，房地产行业政策性强，不等于没有风险。其实在没有入行前，他就已经做好了这方面的思想准备和心理预期。“干我们这行，心理素质要好。对于未来，市场总归会有一个新的起点。”何先生认为，虽然二手房实际成交量“难觅踪影”，但仍有意向性购房者前来咨询。“观望客户也是潜在客户，我相信这些潜在的客户或称刚性需求者会适时入市。”
“虽然生意不好，但我现在真的很忙。”何先生说，由于连续的阵痛期，业绩不佳，其公司的业务员走了大半，作为老板的他，不得不再次挑起业务员们做不完的工作，找房源、带租客看房，样样都得自己来。
为了维持店面开支，何先生想尽了办法“搞副业”。他甚至在小店里做起了复印生意，一个月有600元左右的收入，此外，他还帮着租房的客人交水电费、煤气费、电视费，从中收取一些服务费用。
C.
中介经纪：坚持下去，就能看到希望
杨伟不太走运，去年刚刚踏入中介行业的他，就碰到了新政调控。一段时间以来，由于业绩不理想，提成少，杨伟的日子过得紧巴巴。白天，他想着怎么把房子租给客人，晚上回到宿舍，他又为自己的房租开始发愁。
杨伟中专刚毕业时，在一家企业上班，朝九晚五，日子过得很平淡。但他这样的日子太安逸，与外面的世界有点脱节了，于是，他辞掉了原来的工作，兴冲冲地进入了房产中介行业，他觉得这个行业可以练练自己的胆量和口才。
没想到，一开始就被泼了冷水。去年下半年开始，杨伟每天跑上跑下，不停地打电话或上网收集业主、寻找实在客户，但颓势难以挽回。
今年五六月，他没有卖出一套房，月收入只有1000元多一点，那是最艰难的时期，“房租都快交不出来了”。杨伟租了一间离公司不远的小单间，他掰着指头算账：房租加上水电费一个月400元左右，虽然生意不好，但还是要整天奔波，于是没时间做饭，他一天三顿都在外面吃，一天基本上消费20元左右，再加上零零散散的开支，每个月生活费大概1200～1400元。
很多个晚上，他常常问自己，究竟要打拼多久才能过上想要的生活呢？他也曾怀疑自己是不是入错了行，想着想着，就慢慢进入梦乡。单身的他，除了感叹收入太低，也抱怨房产中介行业太辛苦，每天工作10多个，连找女朋友的时间都没有。
就在快要放弃的时候，杨伟抓住了一次偶然的机会，这个月初卖出了一套二手房，这让他兴奋不已，薪酬回报也相应上升。他慢慢感觉到，中介行业的波动是正常的事情，坚持下去，就能看到希望。
D.
买房者说：我被政策“震”得不轻
在金华漂泊了近5年后，在市区一企业上班的小白领陈星没有想到，曾经距离他的第二套房子那么近，现在却又是那么远。前天，记者在中介里碰到他的时候，他依旧在为房子焦虑。不是因为房贷，而是因为风云变幻的“二套房贷”政策。
2009年下半年，陈星匆匆忙忙在金东新区买了房子结了婚，除了价格便宜，让他们下定决心买下这套房子的另一个原因，还是金华不断高企的房价。虽然经历过2008年金融危机时期的短暂低迷，金华楼市在2009年重新上演了火暴场面，一度月涨幅居鳌头。
这让已经30岁的陈星有些心慌。在金华打拼了多年，他非常渴望能够拥有一套属于自己的房子。用陈星的话说：“有了自己的房子，心里才会踏实些。”现在，想来当初实在是太草率了，光顾着价格便宜，没仔细考虑其他因素。
这套房子，对陈星一家来说，有诸多不便。一是距离上班的地点实在太远；二是虽然房子居住环境确实不错，但周边的配套设施并不完善：没有商场，没有学校，即使距离最近的医院，开车也要超过半，何况陈星还没有车。
考虑到未来宝宝的教育问题，从决定买下这套房子时起，陈星就想好一定要在市区环线内再买一套小一点的。从2010年初开始，陈星就一直在看房子。看得比较多的，是江南的房子。当时，一套60平方米左右的两室一厅，总价在60万元左右。按照2010年1月的房产政策，“二套房”贷款首付比例不低于40%。小两口手头有近20万元，首付刚好够了。
不过，金华的房价经过2009年底的猛涨之后，很多人都想等房子价格回调一点。但是，令陈星意想不到的是，等待回调的过程，竟是一段“夜长梦多”的漫长历程。2010年4月，房产新政“国十条”横空出世，将二套房首付款比例提高到不低于50%。
首付比例上调，他原来准备的首付款就不够了。“实在不行，就再向亲戚朋友们借几万元凑上吧！”但如果房价因此而稳定或者有所下跌的话，这也不算是件坏事，“顶多是多付一点利息”。
就在小两口抓紧看房子时，今年1月26日，新一轮房产调控的政策“国八条”不期而至，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。这下陈星傻眼了，“真的买不起了”。这样的首付比例彻底打乱了他的买房计划。就算找人借钱，近20万元的缺口也很难凑齐。
最终，陈星放弃了立即购置第二套房的计划。“我现在的打算就是，再攒点钱，看看国家的房产政策还有什么变化，伺机而动吧。不过，如果生孩子计划提前的话，我只能考虑先买一辆车子。”
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